“以房养学”靠谱吗？坑挺多的

首先，想在日本房地产投资，要分清楚一些概念，比较容易坑人的就是“表面收益率”了！要分清楚它和真实收益不是一个概念！
表面收益率指的是没有扣除成本的粗算的收益率，大概等于我们国内说的毛利率吧。就是直接把一年的租金所得，除以房屋的价格得到的结果，并没有扣除房产税、托管费、修缮金和物业费等杂七杂八的成本费用。
一般来说，真实的收益率记住下面这个公式：
（月租金*0.95-管理费-修缮费）*12-固都税
租金回报率 = 年化真实收益/房价
也尽量别去看广告里承诺你一定有多少回报率，说的太肯定的，那是诱导你，报的太高的，也要警惕。

我为什么不建议你去小城市或者大城市偏僻的区域买便宜的房子，比如低于四五十万，甚至更便宜的房子。因为我们分析一个城市或者一个地区房价持续走好的条件之一，便是看这个城市或者地区的人口是不是在增长，是不是流入的。如果一个城市的人口是减少的，那你想想，万一你买的房子会不会有一天，闲置率不够看，没人住怎么办？

如果你是多少带有点投资的目的，我都不建议你去买事故房或者墓地边上的房子。虽然便宜。。。。。。因为日本人也介意墓地旁边的房子，或者发生过事故的房子，在日本，专门有网上能查到是不是事故房。虽然租房子，你可能说我不介意，我愿意住。但是考虑到如果你以后还想往出卖，那就慎重哟~

除了墓地房和事故房，还有一种房子，要慎重购买，那就是户数极少，20户以下的公寓。这倒不是安全的问题，而是费用成本会增加的。作为房东，每个月都要支付修缮费用，在日本，一栋楼的修缮费用是平均摊的，当然就不划算了。
另外，户数少的，业主委员会的负担能力相对也弱。如果遇到楼要做大修缮，就可能除了定期交的修缮金以外，可能还会有额外的出资支持。

对于是不是需要砍价这个事吧，要分情况，一般情况下，日本人的报价还是比较实在的，他们不太乐意谈价格。当然，也有虚报价高的，所以，就是要及时查查你看上的房子，它周围的房价，比一比价，看看是否在合理范围内，有些房主也是和购房者谈价格的。另外，有个别非正规中介类的中间人可能会虚报价格，你懂的。
不过，如果你看上的房子属于抢手货，虽然价有点高，但那可能不等你砍价，就被别人买走了也可能。

还有个人信用的坑！好不容易熬到永驻，却因为信用问题贷不了款买不了房。实在太过可惜。百分之90以上的人都因为欠一点点小钱而信用不良。一点点小建议🔥
1，尽量少用信用卡，或者不用。
2，及时交话费，手机APP及时查询可有欠款
3，千万别贪小便宜而出借自己名义办手机或者网
4，信用记录5年一消，前提是欠款还清了，一直拖着不交 就一直消不了

地摊位，皮一下

来说说在日本买房贷款相关的问题——
1、贷款的年限——在退休之前可以还清为最好，这样退休后就是轻松的人生赢家。贷款的额度一般判定是年收的5倍左右吧。
2、贷款计划的每月还贷额度——收入的20%左右，也就是说月入20万的话，每月还贷在4万左右是可以接受的。
3、在这之外要考虑的钱：
消费税、印纸税、不动产取得税、事务手续费 (借入金额*2.1%算是目安吧，每个银行不一样)。
中介手续费(基本在3%+6万左右，再高就是骗你了)，
保证金(现在基本都不用保证人，30万左右)、火灾保险料(基本都要求你一次性支付贷款期间的全额，地震保险要另交)。
4、买了之后要花的钱：
固定资产税(按照你的房子大小，面积，地价，建筑时间的长短而不同)
都市计划税(每个地方不一样，要问清楚)
公寓的话，每个月的积立金、管理费(基本2万是要的)。
贷款人的团体信用生命保险料”(简称“团信保险”)，是要每年交的，金额是你剩下贷款金额的0.3%。

今天看到的新闻，据日媒报道：虽然疫情尚未在日本过去，但近期，中国人中已经掀起了一波“赴日买房”热潮。当然，目前是通过网上看房。

在日本购买房产时，我们通常将其中涉及到的费用分成4类：购买房产时所需费用；持有房产时所需费用；出售房产时所需费用；其他费用。一起来看一下详细有哪些吧！
——购买房产时所需费用
不动产取得税
登记许可税
火灾保险费、地震保险费
房屋中介费
印花税
其他精算费用
——持有房产时所需费用
（公寓）管理费、修缮费
房产管理代理费
固定资产税
都市计划税
——出售房产时所需费用
中介手续费
不动产转让所得税
——其他费用
租客退租时的清洁费不足分
房屋设备修理费
突发情况的处理费用
日本购房时所需的费用就是这些啦。还有不清楚的问题欢迎留言询问哦

在日本买房，如果是全款买房的话，您只需要提供与身份相关的证明材料，以及足够的日元就可以。相对于全款，贷款买房如果没有在日本的签证以及工作纳税状态，贷款基本上就很难下来了，而且在日本贷款买房子，下贷的程序和要求都是比较高的，所以建议国人在日本买房子用全款买。

在日本买房子是否对购房者的国籍和其他方面有限制呢？其实在日本买房，这些方面是完全不用担心的。即使你没有日本签证，日本身份，都是可以在日本买房子的。而且日本房产不限购，想买几套买几套，当然前提是您要有足够的购房款。

日本贷款买房——日本对于海外投资者在日贷款买房并没有过多的政策限制，购房者只要年满18周岁、有稳定工作及收入并具有还款能力、身份证合法且无犯罪记录就可以在日本申请贷款买房。但是不同银行对海外购房者有不同的要求，海外购房者符合以下条件才能申请贷款：
1
贷款人必须境外设有账户（香港或新加坡也可）
2
提供国内征信报告
3
提供国内2年内月收入15000元人民币以上的个人税单
4
贷款年限最长15年，65周岁以上不可贷款
5
物件总价值300万人民币以上
具体贷款流程：
1. 选定房产，确定购房预算
买家选定房产后，结合自身可接受的预算，确定贷款金额及方式。
2. 买家提交购房申请书
买家应向开发商或卖家提交一份购房申请书，并支付10%的首付款。为节省时间，买家可以在这个流程的同时办理公证手续。
3. 签署购房合同
一般买家提交购房申请后一周左右即可签署正式的购房合同。
4. 向银行提交相关材料
贷款人需要将身份证、护照、签字或印章、3年纳税记录、3年工资流水、在职证明、体检报告、单身证明或结婚证等相关资料提交给银行。
5. 银行审核贷款人的资质
这一过程中，银行会对贷款人的身份、收入情况、犯罪记录等信息进行调查及核对，以确认贷款人具有贷款资质。
6. 银行审核房产
审核房产时，银行主要负责评估房产的价值，调查房产的合法性，以保障贷款人与银行双方的风险最小化。
7. 审核通过，银行放款
一般银行会提前一个星期通知放款时间及放款金额。

如果想在日本买房，要投资什么样的房产类型呢？日本有很多不同类型的房产可以作为投资选择。小公寓、投资酒店/民宿、一户建、停车位、商铺，这五类比较常见。
——类型1：小公寓
购买日本房产的主要目的是为了投资的购房者，一般都会把租房作为主要的回报渠道。相对来说，房屋出租有很多优势：日本国土面积小，人口密度又很大，对于倾向租住二手小公寓的青年人，租约相当稳定；单身公寓属于收益性公寓，这种房产类型主要拥有良好的地段、庞大的租客群体、便利的交通等优势，未来的升值前景也很可观。
——类型2：投资酒店、民宿
近些年前往日本旅游人数大增，仅大阪游客增长速度近五年来达到了343%，因此客房供求日益增多，目前是一个供不应求的状态。再加上日本民宿合法化之后，更加剧了这种民宿、酒店稀缺的状况。投资日本的酒店、民宿，无论淡季旺季入住率都非常高，收益高且稳定。
——类型3：投资一户建
在日本单独成户的住房，叫做“一户建”。“一户建”的意思就是购买后这一整块地都是你的，爱怎么规划就怎么规划，只要地够大，建个花园都是可以的。“一户建”外形多种多样，但其实其大部分建筑都是用木结构建造的。木结构建筑建造起来的房屋抗震，耐久，建造周期短，即使是300平米的木屋别墅也只要一个月的时间就可以拔地而起。
——类型4：投资停车场
停车场是暂时利用、收益性低的土地，对于初期尝试且投资低的人是不错的选择。特别是当本身持有土地，却没有更好的活用方式时，首先暂定为计时停车场是最好的。
计时停车场是土地暂定利用中收益最高的。专业投资者中，也有以10%左右的利率购买土地进行停车场事业的人。但是，购买土地物件本身是非常困难的。
——类型5：投资商铺
日本是个旅游属性较强的国家，同时也带动了日本购物行业的发展。日本商铺的年收益都非常高，回本相对较快，如果所看中的商铺位置在政府规划的商业街范围内，收益将会更多。
通过投资方式取得高额回报的方式不止一种，做海外房产投资，我们要考量好地段、好房源等情况，从中了解清楚情况，才能做到万无一失。