众所周知，人是城市及其房地产市场发展的基础，如果能够找到人口变化的规律，那么城市及楼市的发展也就可以预见了。

本文通过研究世界级城市发展典范——纽约的发展史，跟随其发展路径中人口的流动，以期找到人口变化的普遍规律。以纽约为鉴，结合同样定位为“世界级城市”北京的发展现状，探究国内大城市在跨级发展过程中人口格局如何重塑、平衡。

全文逻辑很简单，通过观察纽约全市及各区人口数量历史变化数据，划分城市发展阶段，再进一步探究每个阶段推动人口流动的主要因素，总结人口流动规律。

为了方便大家对文章的阅读理解，文章的开头要先交代下纽约市及其各区基本情况：

纽约市是位于美国纽约州东南部大西洋沿岸的一座城市，它占据着很多“第一”和“之最”的头衔，是美国第一大城市及第一大港，是世界第一大经济中心，也是世界的金融中心。
它拥有世界第一大的交易所——纽约证券交易所，它的地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一……
纽约市有曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、斯塔滕岛五个行政区。

介绍完纽约的基本情况，首先看一张纽约市整体人口数量及增速图：

从这个图中可以看到，纽约1790年至今的200多年中，人口经历了4个阶段的变化：

▲ 1790-1910年
人口快速增长，年均增速为4.8%，从1790年的4.9万人增长到1910年476.7万人；
▲ 1910-1950年
增速明显放缓，年均增速仅为1.4%，到1950年人口增长至789.2万人；

▼ 1950-1980年
人口止增转降，年均降幅为0.35%，到1980年人口下降至707.2万人；
▲ 1980年以后
人口又转为平稳增长，到2016年人口增长至853.8万人。
是什么推动纽约人口发生这样的变动呢？为了剖析原因，我们需要进一步看下各个时期纽约市人口在各区是怎样流动的。

图：1800年至2040年纽约城市各区人口增速