世界上所有的商品都同时具有消费属性和投资属性，有的商品投资属性很弱，它主要表现出消费属性，所以一般称为消费品；反之，则称为投资品。消费品拿来用，投资品拿来获取利息，股息，和差价。对于房地产，中国的房地产，就出现了定位的问题

区分一件商品是消费品还是投资品非常重要，因为影响两者价格的因素不尽相同。笼统来说，两者价格都由供求关系决定，但对于消费品，我们应该关注供应量和需求量的关系，对于投资品，我们应该关注供应量和货币供应量的关系。，中国的房地产，实质是投资品，却在很多分析里面，被很多专家打着消费品的幌子。
房地产也应该是消费品，但那时美国，是那些可以几年收入买房的国家


再看股票，这个是典型的投资品，因为人们买股票通常要么为了收取股利，要么为了在若干时间后以更高的价格卖出去。在决定股票价格的供求关系中，“供”就是指股票的供应量，它表示一定时间内愿意出售的股票数量，计量单位是“股”，提高IPO密度、大盘股IPO、增发、股票股利和大小非解禁是中国股市增加供应量的主要途径。注意，股票的供应量通常小于所有发行在外的股票数量，因为有的人会出于收取股息或赚取差价的目的将股票“囤积”在手中，不向外出售，这是投资品和消费品的重要区别。“求”不是全社会需要的股票数量，而是从印钞机里流出的货币中，流入股市的金额，它的单位是“元”。因为股票不是人类社会的必需品，很难说全社会需要多少股股票。货币从中央银行印出来后，流向了各个社会成员，比如企业和个人，这些社会成员在购买了能满足其效用的消费品后，剩下的货币必然会用于购买投资品，其中一部分会用于购买股票，这些货币就构成对股票的需求。比如目前发行在外的股票一共有100股，其中愿意出售的有50股，目前价格为10元。这时有1000元增量资金流入股市（需求增加），它会买下这50股，股价上升至20元。有人可能会说，消费后剩下的钱可以储蓄，为什么说必然会去投资。其实，储蓄就是购买银行发行的债券，比如你存一年定期就是购买由银行发行的、年利率为2.25%、期限为一年、评级为AAA的免税债券，本质上也是投资。

中国的商品房，有的人买来住，有的人买赚取差价，所以它既有投资属性又有消费属性，但是，目前中国的商品房应该定位为完全的投资品，应该用分析股票而不是彩电的方法来分析商品房。首先，买房是为了获取房租或赚取差价的人肯定是将其定位成投资品的，这个没有问题；其次，即使是买房为了自住的，他也是带着购买投资品的心态去买的，这一点非常重要。我们再来看投资品和消费品的一个区别：你今天全价买了件衣服，明天发现打九折了，你肯定会不舒服；你今天买了只股票，明天跌了10%，你也会不舒服，那么，哪个更不舒服？通常应该是股票下跌更让人不舒服，因为你买股票的目的就是希望它上涨，对它未来价格的预期比较高，一旦预期落空也更难受；而买衣服的目的是自己穿，对未来价格没有预期或预期不高，价格下跌影响就不那么大。万科在杭州打折，最低73折，结果之前买房的人就跑去把万科的售楼部砸了，你看，这就是买投资品的心态，并非是猫帝要整万科。你在买这套唯一的自住房时，就附加了对它未来价格上涨的预期，你是带着买投资品的心态去买的。因此，无论中国的买房人中，是自住的还是炒房的，所有的买房人都是带着投资的心态去买的，中国的商品房应该定位为完全的投资品。

还有什么供求关系论。中国1998年以来开发的商品房、小产权房、企业自建房和1998年房改前的福利分房，加起来有200亿平方米，大约可供10亿人居住，而中国目前城市人口一共才6亿，所以房地产市场存在严重泡沫。这个观点也是基于消费品视角的，对于彩电来说，生产出来2亿台，但市场需求只有1亿台，其余的都堆在仓库里，那价格必然会下降；但前面提到，投资品可以被囤积起来赚取差价，所以商品房放在“仓库”里是没有问题的，实际供应量远不到200亿平方米。另外，商品房和其他投资品一样，它的“求”取决于中央银行印出来的钞票流入房地产市场的金额，而不是用人口数推算出来的“套”或“平方米”。

空置率论”：空置率是最近非常热门的概念，看空房市的人提出中国商品房空置率已经超过国际警戒线10%，看多的人说没有这么高，究竟有多高，国家统计局说难以统计，只能任各界猜测。但实际上空置率论和供求关系论类似，都把商品房视为消费品，空置的商品房相当于放在仓库里的彩电，这是错误的。商品房作为投资品，通过观察空置率来预测它的价格没有任何意义。国外为什么有10%警戒线的说法？因为前面说了，国外没人炒房，商品房属于消费品。经常关注房地产市场的人可能知道，空置率论不是今年才提出来的，2004年YD第一次调控房地产的时候媒体就经常拿它说事。2004年9月说杭州空置率达到30%，如何如何。结果呢？杭州房价六年间涨了三倍多。

房价在过去几年的上涨，是由货币供应量快速增加导致的。大量的货币印刷出来后，必须找到一些对象去吸收它。首先消费品会吸收一部分,然后靠投资吸收大部分。在中国目前制造业经营环境恶化、可投资渠道匮乏的现状下，这些资金不约而同地选择了房地产，导致房价上涨。要判断房价的走势，最应该看的是货币供应量变化。，1997年广义货币供应量为9.06万亿元，到2002年12月上升至18.32万亿元。到2010年8月，M2已经高达68.75万亿元，M2增加了275%，和房价涨幅基本差不多。房价暴涨的2009年，M2增速为27.58%；房价相对稳定的2008年，M2增速为17.8%；而拉动中国房价持续8年上涨的，不是城市化，而是流动性泛滥。

房价怎么走，关键就是看M2增速怎么走。从目前掌握的情况来看，2009年27.58%的增速，可以说是惊世骇俗。为什么呢？因为靠滥发货币来拉动经济是不可持续的。在滥发货币30年后，M2增长拉动GDP增长的边际效应已经越来越弱。1997年遭遇金融危机，中国1998年用15.3%的M2增速保持了GDP7.8%的增速；2008年再遭金融危机，中国2009年用27.58%的M2增速才保持GDP8.7%的增速。一味依靠滥发货币保证GDP增长的后果是，到2009年底，中国M2折合美元已达到8.94万亿，首次超过美国的8.8万亿美元，成为世界上发行钞票最多的国家，但同期中国GDP只有美国的三分之一。在中国GDP总量超过日本位居世界第二后，人们将赶超目标自然锁定了美国。可是，在中国的发钞量已经超过美国的情况下，难以想象还需要印刷多少钞票才能让中国GDP再翻三倍。

除了房价暴涨以外，更重要的是引发严重的通货，即消费品的价格也会出现大幅上涨。通货膨胀对中国经济和社会的影响比房价上涨大得多，因为关心房价的人要么 是买得起房的人，要么是目前买不起、但自以为未来有买得起希望的人，即使是后一类人在全国范围看也算是高收入群体了。绝大多数人，和房价一点关系也没有， 他们更关心大米、白菜和猪肉的价格。所以，，米菜肉价格上涨比房价上涨更值得重视，从2008年的猪肉暴涨，到今年二季度的“蒜”你狠和“豆”你玩，再到 贯穿这两年的大米小碎步式涨价，中国的通货膨胀已经非常严重，其根本原因也是流动性泛滥。

除了房价暴涨以外，更重要的是引发严重的通货膨胀，即消费品的价格也会出现大幅上涨。通货膨胀对中国经济和社会的影响比房价上涨大得多，因为关心房价的人要么是买得起房的人，要么是目前买不起、但自以为未来有买得起希望的人，即使是后一类人在全国范围看也算是高收入群体了。中国的绝大多数人，和房价一点关系也没有，他们更关心大米、白菜和猪肉的价格。所以，对中国政府来说，米菜肉价格上涨比房价上涨更值得重视，从2008年的猪肉暴涨，到今年二季度的“蒜”你狠和“豆”你玩，再到贯穿这两年的大米小碎步式涨价，中国的通货膨胀已经非常严重，其根本原因也是流动性泛滥。