世界上所有的商品都同时具有消费属性和投资属性，有的商品投资属性很弱，它主要表现出消费属性，所以一般称为消费品；反之，则称为投资品。消费品拿来用，投资品拿来获取利息，股息，和差价。对于房地产，中国的房地产，就出现了定位的问题

区分一件商品是消费品还是投资品非常重要，因为影响两者价格的因素不尽相同。笼统来说，两者价格都由供求关系决定，但对于消费品，我们应该关注供应量和需求量的关系，对于投资品，我们应该关注供应量和货币供应量的关系。，中国的房地产，实质是投资品，却在很多分析里面，被很多专家打着消费品的幌子。
房地产也应该是消费品，但那时美国，是那些可以几年收入买房的国家


我们来举两个例子。首先看彩电，这个是典型的消费品，因为第一，彩电买回来后不会产生任何股息，第二，几乎没有人买彩电的目的是为了在若干时间后以更高的价格卖出去。那么，决定彩电价格的就是全社会彩电厂商的供应量和全社会家庭对彩电的需求量，特别注意，这两个“量”的单位都是彩电的计量单位“台”。对于彩电来说，供应量可以近似用生产量代替，因为彩电生产出来不向市场投放、而囤积在仓库里没有任何意义。、假设全球预计生产2.5亿台彩电，但今明两年全球需求量均不足2.5亿台，所以彩电价格必跌无疑

再看股票，这个是典型的投资品，因为人们买股票通常要么为了收取股利，要么为了在若干时间后以更高的价格卖出去。在决定股票价格的供求关系中，“供”就是指股票的供应量，它表示一定时间内愿意出售的股票数量，计量单位是“股”，提高IPO密度、大盘股IPO、增发、股票股利和大小非解禁是中国股市增加供应量的主要途径。注意，股票的供应量通常小于所有发行在外的股票数量，因为有的人会出于收取股息或赚取差价的目的将股票“囤积”在手中，不向外出售，这是投资品和消费品的重要区别。“求”不是全社会需要的股票数量，而是从印钞机里流出的货币中，流入股市的金额，它的单位是“元”。因为股票不是人类社会的必需品，很难说全社会需要多少股股票。货币从中央银行印出来后，流向了各个社会成员，比如企业和个人，这些社会成员在购买了能满足其效用的消费品后，剩下的货币必然会用于购买投资品，其中一部分会用于购买股票，这些货币就构成对股票的需求。比如目前发行在外的股票一共有100股，其中愿意出售的有50股，目前价格为10元。这时有1000元增量资金流入股市（需求增加），它会买下这50股，股价上升至20元。有人可能会说，消费后剩下的钱可以储蓄，为什么说必然会去投资。其实，储蓄就是购买银行发行的债券，比如你存一年定期就是购买由银行发行的、年利率为2.25%、期限为一年、评级为AAA的免税债券，本质上也是投资。

中国的商品房，有的人买来住，有的人买赚取差价，所以它既有投资属性又有消费属性，但是，目前中国的商品房应该定位为完全的投资品，应该用分析股票而不是彩电的方法来分析商品房。首先，买房是为了获取房租或赚取差价的人肯定是将其定位成投资品的，这个没有问题；其次，即使是买房为了自住的，他也是带着购买投资品的心态去买的，这一点非常重要。我们再来看投资品和消费品的一个区别：你今天全价买了件衣服，明天发现打九折了，你肯定会不舒服；你今天买了只股票，明天跌了10%，你也会不舒服，那么，哪个更不舒服？通常应该是股票下跌更让人不舒服，因为你买股票的目的就是希望它上涨，对它未来价格的预期比较高，一旦预期落空也更难受；而买衣服的目的是自己穿，对未来价格没有预期或预期不高，价格下跌影响就不那么大。万科在杭州打折，最低73折，结果之前买房的人就跑去把万科的售楼部砸了，你看，这就是买投资品的心态，并非是猫帝要整万科。你在买这套唯一的自住房时，就附加了对它未来价格上涨的预期，你是带着买投资品的心态去买的。因此，无论中国的买房人中，是自住的还是炒房的，所有的买房人都是带着投资的心态去买的，中国的商品房应该定位为完全的投资品。

还有什么供求关系论。中国1998年以来开发的商品房、小产权房、企业自建房和1998年房改前的福利分房，加起来有200亿平方米，大约可供10亿人居住，而中国目前城市人口一共才6亿，所以房地产市场存在严重泡沫。这个观点也是基于消费品视角的，对于彩电来说，生产出来2亿台，但市场需求只有1亿台，其余的都堆在仓库里，那价格必然会下降；但前面提到，投资品可以被囤积起来赚取差价，所以商品房放在“仓库”里是没有问题的，实际供应量远不到200亿平方米。另外，商品房和其他投资品一样，它的“求”取决于中央银行印出来的钞票流入房地产市场的金额，而不是用人口数推算出来的“套”或“平方米”。

空置率论”：空置率是最近非常热门的概念，看空房市的人提出中国商品房空置率已经超过国际警戒线10%，看多的人说没有这么高，究竟有多高，国家统计局说难以统计，只能任各界猜测。但实际上空置率论和供求关系论类似，都把商品房视为消费品，空置的商品房相当于放在仓库里的彩电，这是错误的。商品房作为投资品，通过观察空置率来预测它的价格没有任何意义。国外为什么有10%警戒线的说法？因为前面说了，国外没人炒房，商品房属于消费品。经常关注房地产市场的人可能知道，空置率论不是今年才提出来的，2004年YD第一次调控房地产的时候媒体就经常拿它说事。2004年9月说杭州空置率达到30%，如何如何。结果呢？杭州房价六年间涨了三倍多。

房价在过去几年的上涨，是由货币供应量快速增加导致的。大量的货币印刷出来后，必须找到一些对象去吸收它。首先消费品会吸收一部分,然后靠投资吸收大部分。在中国目前制造业经营环境恶化、可投资渠道匮乏的现状下，这些资金不约而同地选择了房地产，导致房价上涨。要判断房价的走势，最应该看的是货币供应量变化。，1997年广义货币供应量为9.06万亿元，到2002年12月上升至18.32万亿元。到2010年8月，M2已经高达68.75万亿元，M2增加了275%，和房价涨幅基本差不多。房价暴涨的2009年，M2增速为27.58%；房价相对稳定的2008年，M2增速为17.8%；而拉动中国房价持续8年上涨的，不是城市化，而是流动性泛滥。

房价怎么走，关键就是看M2增速怎么走。从目前掌握的情况来看，2009年27.58%的增速，可以说是惊世骇俗。为什么呢？因为靠滥发货币来拉动经济是不可持续的。在滥发货币30年后，M2增长拉动GDP增长的边际效应已经越来越弱。1997年遭遇金融危机，中国1998年用15.3%的M2增速保持了GDP7.8%的增速；2008年再遭金融危机，中国2009年用27.58%的M2增速才保持GDP8.7%的增速。一味依靠滥发货币保证GDP增长的后果是，到2009年底，中国M2折合美元已达到8.94万亿，首次超过美国的8.8万亿美元，成为世界上发行钞票最多的国家，但同期中国GDP只有美国的三分之一。在中国GDP总量超过日本位居世界第二后，人们将赶超目标自然锁定了美国。可是，在中国的发钞量已经超过美国的情况下，难以想象还需要印刷多少钞票才能让中国GDP再翻三倍。

除了房价暴涨以外，更重要的是引发严重的通货膨胀，即消费品的价格也会出现大幅上涨。通货膨胀对中国经济和社会的影响比房价上涨大得多，因为关心房价的人要么是买得起房的人，要么是目前买不起、但自以为未来有买得起希望的人，即使是后一类人在全国范围看也算是高收入群体了。中国的绝大多数人，和房价一点关系也没有，他们更关心大米、白菜和猪肉的价格。所以，对中国政府来说，米菜肉价格上涨比房价上涨更值得重视，从2008年的猪肉暴涨，到今年二季度的“蒜”你狠和“豆”你玩，再到贯穿这两年的大米小碎步式涨价，中国的通货膨胀已经非常严重，其根本原因也是流动性泛滥。