七、一些常见问题
1.商品房的分类
商品房，是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，形式上包括住宅、商铺、写字楼、仓库、厂房，等等。
而住宅中，根据产品性质又分类为普通住宅，别墅，公寓，花园洋房。
别墅和普通住宅、花园洋房中，又根据建筑方式、楼层数、容积率等，区分为独栋别墅、联排别墅等5类以及多层、小高层、高层、超高层、花园洋房。根据建筑风格分类，花园洋房又可以分为法式小洋房、欧式小洋房。
根据户型分类，又可以分为平层、复式、跃式、错层、loft等

2. 花园洋房、小高层、高层怎么选择?
在价格和交通配套差不多的情况下，我们很容易会纠结到底应该买花园洋房、小高层还是高层呢？三者间的区别是什么？哪个会更加舒适一些？接下来，我们从几个方面剖析。

1. 首先，先了解“花园洋房”、小高层、高层的概念。
①什么是花园洋房？
花园洋房实际就是升级版的多层,主要是指的6层及以下，容积率低、绿化率高,景观绿化更丰富，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，外表为欧式、法式的洋房。
另外目前较多的花园洋房有做电梯，故广义上的电梯洋房指的就是花园洋房。当然，目前也会有些开发商把有电梯的小高层也叫电梯洋房，故购房者更应该从容积率、楼层等更多方面去考虑。
②什么是小高层？
小高层则主要指的是7层-11层的普通住宅建筑，国家规定上并没有小高层的说法，是民间定义。
③ 什么是高层？
高层在国家规定上指的是10层以上的普通住宅建筑，但因为后面衍生了民间小高层的定义，现在的高层一般泛指12层以上的建筑。

2. 花园洋房PK小高层PK高层公寓，有什么好处？有什么区别？
(注:以一般市场主流产品为例,不排除个例存在)

① PK第1回合:户型
小高层住宅和花园洋房在户型上的区别不大，基本都是南北通透的户型，小高层住宅因为其大多数建筑形态为板楼，因此也是以南北通透的户型为主。而且二者的阳光日照充足，通风条件也不错。因此在户型方面，小高层住宅和花园洋房可以打成平手。而高层由于布局需要,一般都是两梯四户,要兼顾到4户采光的均好性,就不得不限制单套户型南向面宽尺度,北向采光多需要借助通风天井。

② PK第2回合:得房率(使用面积)
居住的舒适度,第1位当然是空间。相同的建筑面积,从得房率上来说,多层洋房的公摊面积小,得房率高。按常规比例,多层洋房的公摊面积一般为总面积的7%-13%,小高层的公摊面积一般为15%-20%，而高层住宅达到了20%-25%。以90平米建筑面积为例,常规的多层洋房实际使用面积为84平米左右,而小高层使用面积则为高层使用面积仅有76.5平米，高层可能只有72平米。也就说高层需要112平米左右的建筑面积才能享受到花园洋房90平米户型的套内面积,如果以一个平米1万元来算,总价就要多出22万!

③ PK第3回合:电梯
洋房多为专户电梯,小高层多为一梯两户，高层多为两梯四户
如今市场上的多层洋房,为了在居住感上实现类似于排屋别墅的尊贵体验,一般都做成一梯一户,最多也是一梯两户。而小高层则一般是一地两户，现在的高层公寓,多为两梯四户,如果是30多层的高层,住户多的话每天等电梯时间较久。

④ PK第4回合:容积率
洋房约0.8-1.2,小高层约1.5-2.0，高层约2.8-,4.0.
从容积率上来说,花园洋房仅次于高价的排屋、别墅。如今,市场上在售的多层洋房,容积率多在0.8-1.2之间。容积率低,多层花园洋房拥有更多土地去实现宽敞楼间距,享有绿色的居住环境,能在全天不同时间段获得较好的采光,景观资源也较高层有优势。

⑤ PK 第5回合：价格
一般来说，单价花园洋房＞小高层＞高层
综上所诉，花园洋房整体居住舒适度会优于小高层、高层住宅，只是目前随着各项成本的增高，花园洋房在成本上会高于小高层、高层住宅，综合考虑，购买小高层的好处会更多一些。

3.马路边的房子可以买吗？
首先看看是不是主干道。主干道由于车辆高速通过，产生噪音是必然的，可以安装比较好的双层甚至三层玻璃，隔音效果好，噪音的程度可以接受就可以考虑；如果你对噪声比较敏感，考虑到窗户不能总是关着，建议不要选择临近主干道的房子。
如果是小道的话，由于车速不高，在高层噪声不会太大。如果选择低层，对噪声不敏感，可能住一段时间就能适应，价格合理的情况下也可以考虑。

4 顶层可以买吗？
对于顶层，大家最常关注的应该就是防水和保温效果，这是顶层的两大痛点，而且基本无法避免。关于漏水问题，主要是有的建筑商偷工减料，使用劣质防水材料。另外由于没有上层住户，房间的隔热性能较差，因此顶层一般都是冬冷夏热。如果有更好的选择，一般尽量避开顶层，不过这也不是说顶层的房子一定不能买， 存在以下三种情况时，也可以考虑
①
平改坡的顶层
平改坡的顶层，在居住上实际有“次顶层”的效果。不仅防水效果更好，而且由于坡顶的存在，夏季空调费用也相对更少。防水和保温效果都更好。
②
送阁楼或者其他东西有些开发商为了更方便地卖出顶层，会盖个小阁楼，或者送露台或者阳光房。
③
够便宜就买
有的顶层，开发商让利很多，便宜很多也能覆盖很多后期成本。现在房子很贵，顶层如果比其他楼层便宜个 5 10 ％，或者 10 ％以上的，那当然可以买。

5 一楼可以买吗？
一楼的房子有优点也有缺点，优点是价格低、方便，但噪音、潮湿、阴暗等缺点也是不容忽视的。当 一楼 有独立的院子，环境比较好时， 对于有老人，小孩的家庭，院子 可以种花，种草，养宠物， 出入方便 一楼是 一个 不错 的选择 。不带院子的一楼
我在这里列出 它 的优缺点， 大家可以参考

优点：
① 价格低
每次清盘时剩下最多的就是1 楼和顶楼了，所以，价格优势很明显。
② 方便出入
不用爬楼梯，不用挤电梯，特别是赶着上班的点儿，出门狂奔就行。
③
不怕吵到邻居
特别是有小朋友的家庭，小朋友喜欢蹦蹦跳跳，住在1 楼怎么蹦也不会扰到邻居，有利于邻里关系的和谐。
④
很少有水压问题
住小高层的人都会碰到水压不够自来水打不上来的情况，住1 楼完全就不用考虑这个问题。有时候即使停水了，楼管里存的水还可以用到一些。
⑤
冬暖夏凉
冬天因为四周有遮挡物，风进不来，因此，相对暖和。夏季又因为没有太阳的直射，所以，要比上面的楼层凉快，省了不少空调费。

缺点及应对方法
①
采光不好
由于是最底层，采光问题确实很明显，要想从早上到晚上都被阳光普照是不可能的。
应对方法：除了家里墙面、灯光等设计好，白天进屋可以开灯。或者做成落地窗、安装反光镜，让外面的光线通过反光镜进入到室内。
②
地面潮湿
有人曾经说过家住1 楼，到了梅雨天气地面的水都能让人滑倒，其实，如果没有做好防水，这样的情况真的有可能发生。
应对方法：家里铺上地暖，不仅能供暖，还能祛湿，一举两得。还有就是，现在大部分的小区都有地下车库，地面也基本会抬高 45 公分左右，也就是大概 3 个台阶的高度，如果是架空，就不太可能出现返潮现象，如果是实土，一般做好防水、抬高也可以放心居住的。
③
容易被盗
大家在潜意识里觉得1 楼会比较容易进小偷， 因此，作案方便。
应对方法：装上防盗窗、防盗门。 其实，小偷最喜欢光顾的楼层并不是 1 楼，而
是中层或顶楼，因为 1 楼经常有人经过，又有物业保安巡逻，小偷无机可乘。
④
隐私不好
房屋里的情况，路人经过一眼就看的清清楚楚。
应对方法：大家都很忙的，哪有时间“偷窥”你的生活。再说了，拉上窗帘就可以 了。

⑤
蚊虫较多
这个真的是最大的劣势了，经常被蚊子咬醒。
应对方法：装上窗纱，家里的卫生时刻保持干净。