小白看房指南——新手友好，史上最全！！

第一部分：新手买房需要从哪些方面考虑?
1.先来把握大方向。
首先要明确目标，就是买房的用途，是刚需还是投资呢？如果是刚需自住，主要关注 配套、出行和成本的因素。
如果是投资，重点关注房屋的未来发展潜力。
途中记住买房的初心，不要置业顾问一顿忽悠就偏离了自己最初的目标。

2.新房pk二手房
假设我们小白买房不考虑大平层和复式
那么在资金有限的情况下：
① 对生活便利度要求高，可以考虑市区二手房。
② 对生活品质要求高，不妨选择市区外新房。
通常情况下，新房首付比二手房低；如果首付压力大，在同样条件下，优先考虑新房

3.准备首付款
哈哈哈哈哈，其实最核心的问题是钱呀~~预算充足就没有这么多烦恼了！
不过对于大多数人来说，首付和月供的金额，将直接关系到未来数十年的生活品质，多数人的首付都是靠“凑”。掏空六个钱包，选择一定要慎重。
刚需应该注意，不要因为当时差几万块钱就打消购买房的念头，但也不要任性、不顾后果，如果月供过高，超过你的工资1/2，则意味着未来生活压力变大，如果家里人不能帮衬着点，建议量力而为。
另外：西安目前登记摇号分两个部分，一个刚需家庭，一个是一般家庭。首先你在西安限购区域买房必须的是西安市户口，或者两年社保。其次如果你已婚，且在西安没有住房，那你就是刚需家庭，拥有优先摇号的权利。
再另外：难道单身狗都不配称为刚需吗？本来没对象就很惨了，想买个好房子也排不上号

4.看地段主要看的是什么？
①首先是交通，是我们优先考虑的一个重要因素。离地铁口近的最好，虽然现在很多人开车，但是有地铁沿线就有安全感，上下班出行便利，才能舒适的生活，其他的要关注交通的数量、种类、距离、公交站的远近等各种因素。
②其次还要考虑到小区的配套设施是否完善，是否有医院、菜市场、商圈、药房、银行、超市、小吃店等，这样生活才会更方便。
③另外看自己喜好，公园，河景，年龄大投资住希望环境好。还要注意小区的周边环境，如火车道或者闹市区，这些地方的噪音会很大，影响休息，尽量要避开离这些很近的小区
④也要注意查看政府规划，该住宅未来的发展前景，这会影响房子，今后的升值。

5.怎么知道楼盘品质好坏？
先宏观的从两个方向看一下
① 看五证二书是否齐全
五证：“《国有使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》
二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（五证二书齐全了，开发商才可以卖房。）
一般来说取得《商品房销售（预售）许可证》的楼盘前面四个证也是齐全的，因此看预售证就可以。
② 看开发商资质实力，口碑好坏
有大品牌背书就有保障，购房者要看开发商资质是一级、二级还是三级，一级好，二级还不错，三级就比较一般了。
好的开发商无论是规划、还是房屋的设计，用材会比不知名牌子的用心，即使有问题也有地投诉。

7.什么是好的户型
一个好的户型应该是方正、全明、南北通透。
方正是指：各个房间和功能区域的形状是方正矩形，最好不要有斜角，这就意味着不会出现空间浪费的问题。
全明是指：户型没有暗间，既没有窗户的房间，暗间除了采光和通风是问题以外，即使白天进入也需要灯光，所以一个好的户型应该是全明的。
南北通透是指：贯穿客厅南北有窗，能够保证空气的对流，没有障碍阻挡，而且采光和通风比较好。

8.选择楼层
一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，而且能避开低楼层内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘，比较适合中青年人居住，
楼层低，上下楼比较方便，适宜老年人居住，老人户外活动，下楼挑个广场舞，下个象棋，溜达溜达更方便

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大的方向看完了，我们再看看细节
第二部分：
第一次买房应该注意什么？容积率、得房率、公摊、绿化率、车位比、楼间距都是啥意思？对我居住品质有啥影响呢？

1.容积率
容积率＝建筑面积/小区用地面积
建筑面积说的是建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，不仅包括卧室、大厅、厨房，还包含了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
需要注意的是建筑面积和套内使用面积不同：
建筑面积＝套内使用面积+分摊得公用建筑面积
套内使用面积＝套内建筑面积－套内墙体面积－阳台建筑面积
一般来说，套内使用面积占到建筑面积（销售面积）60%－70%左右，套内使用面积才是真实属于家庭的生活空间，但在国内大部分地方买房是按建筑面积(套内建筑面积+共用分摊面积)算钱的，有的朋友经常会遇到这样一个问题：建筑面积很大，房子也很贵，但自己的住房空间却很狭窄，那就是因为共用分摊面积部分太大了，导致套内建筑面积过小所致。

容积率多说两句，容积率公式中“小区用地面积”简单地说就是楼盘下面的土地以及绿化地、道路等总面积。
你可以这么理解，开发商拿了一块地，在这块地上建了N层楼，这N层楼的总面积加起来，除以土地以及绿化地、道路面积等总和就是容积率。
如果容积率太大，就说明楼层过高，在固定的土地上，开发商就可以建更高的楼，降低成本，获取更高的利润。容积率越低，买房人的生活品质往往就会越高，你可以这么理解，原来一个小区容积率是1.3可以建7层楼，住了100个人，现在容积率提高到4，可以建20多层，在固定的小区面积下住房人数由原来的100人增加到300人，你的生活条件是不是下降了？
所以买房时看好容积率非常重要，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅参考下图，如果超过就要当心啦！

2.得房率
得房率＝套内建筑面积/建筑面积（套内建筑面积+共用分摊面积）
上面已经说过了，套内建筑面积可以视为自己生活的面积，建筑面积不仅包括套内建筑面积，还包含和别人一起共摊的过道、楼梯等。
如果得房率过低，那么自己室内的生活空间就十分狭小，不实惠；但如果得房率过高，那么公共面积、过道、楼梯等过于狭窄，进出不方便、生活观感也差。
按照公布资料，得房率基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，办公楼为55～60%。

3.绿化率
绿地率=绿地面积/小区用地面积
很多人在买房时经常把绿地率和绿化覆盖率混淆，绿地率要求非常严格，不是所有长草的地方可以视为绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
但是绿化覆盖率就不同：
绿化覆盖率＝绿化垂直投影面积之和/小区用地面积
绿化覆盖率要求比较宽松，像树下面的影子、凡是能够种草的地方都可归入绿化覆盖率，很多开发商卖房时指的“绿化率”很多是绿化覆盖率，比例可能是很高，但实际上国家规定的绿化标准往往是指绿化率，开发商用绿化覆盖率是有偷梁换柱嫌疑的，买房人在购房的时候要仔细问清在售楼书上印制出“绿化率”到底是绿化覆盖率还是绿化率。
国家规定新区建设的绿化率不低于30%，旧区改建的绿化率不应低于25%，在这么比例以上越高越好，40%以上保证居住舒适，50%以上可以看作花园式小区。

4.车位比
现在车子越来越多，房子供应的速度赶不上，所以买房时一定要看车位比。
车位比＝总户数/车位总数
比如你这个小区有1000户人，900个车位，那么这个小区的车位比就是1：0.9，比例越高越好，现在普通小区要求的车位比是1：0.6，高档住宅要求的车位比是1：2以上。