东方红红太阳升，

2010年，在调控政策的大背景下，不少房企的业绩却出现超预期增长。昨日   （1月10日），恒大地产（03333，HK）公布的2010年销售业绩显示：公司累计实现合约销售额504.2亿元，同比增长66.4%，预期2011年销售目标达700亿元。
     记者发现，已公布全年业绩的恒大地产、碧桂园（02007，HK）、富力地产（02777，HK）、合景泰富（01813，HK）、雅居乐地产（03383，HK）等房企对2011年销售增长的预期均有所回落。
     对此，一名机构人士认为，去年不少房企的销售超预期增长。不过，如果今年的调控政策持续加码，在整体市场供应量加大、保障房入市的情况下，房企销售增长速度必然回落到两至三成。
     近期，不少房企公布了2010年的销售业绩。恒大地产称，去年公司累计实现合约销售额504.2亿元，同比增长66.4%，完成全年400亿元销售目标的126%；其合约销售均价每平方米6394元，按年增长19%。值得注意的是，在2011年初至1月8日，公司实现合约销售额41.9亿元。公司高层表示，恒大今年的合约销售目标为700亿元，交楼目标为600亿元。记者粗略计算，今年销售业绩预期同比上涨约38%。
     记者注意到，在近期公布全年业绩的房企中，不仅是恒大地产，富力地产、碧桂园等今年的销售增长预期都有所下降。
     1月7日，碧桂园公布的2010年业绩显示，去年销售业绩达329亿元，同比上涨42%。公司高层在业绩会上表示，今年销售业绩将达380亿元～400亿元，同比上涨21.5%。
     富力地产2010年的销售业绩约为322.46亿元，同比涨幅为33%。在日前的全年业绩会上，公司高层对外表示，今年销售目标定为360亿元，同比上涨12%。
     此外，雅居乐地产2010年的销售约323亿元，同比上涨61%。日前，该公司投资部人士透露，今年将保持约20%的增长。
     合景泰富2010年的销售约110亿元，同比上涨45%。今年公司的预期销售目标达150亿元，同比上涨约36%。
     记者粗略计算，上述5家上市房企，2010年的销售额超过1500亿元，涨幅最大的同比超六成。而从今年各公司预定的销售目标看，增幅纷纷回落，上述5家房企的销售增速均值仅为25%。
     “去年不少房企是超预期完成任务。在今年的形势下，预期增速必然回落。”辉立证券分析师陈耕表示，预计内房股房企整体可保持两位数的增长。“这些公司当前计划的目标比较合理，完成这样的目标是有可能的。预计去年销售额在100亿元左右的公司，今年增幅要大一些，但销售业绩在300亿元左右的，增幅可能相对偏小。”
     陈耕还表示，2009年，房企拍得不少土地，这些项目基本会在2011年进入市场，供应量会增加，但在调控政策的前提下，还要考虑今年市场需求能否跟得上。此外，保障房入市对市场也会有一定影响。
     戴德梁行执行董事黎庆文表示，随着限购措施的延续以及通胀的形势，估计今年开发商的成交量会很小，但是由于限购，就算降价，其作用也不大，降价可能性不太大。开发商为保持销售增长，策略上将会以不限购的区域比如二三线城市来弥补受限购区域的业绩。 

2011年房地产
     2011年，在资金、土地成本上升及宏观调控等因素作用下，房地产业景气度将迎来新考验。2011年房价会否再创新高？成交清淡能否倒逼开发商降价？……种种悬念，将贯穿于2011年全年。
     房价疯涨难再现
     国家统计局数据显示，2010年前11个月70个大中城市房价上涨7.7%，全年涨幅预计将较此略低，达7%左右。分析人士认为，在高房价基数及政策因素影响下，2011年全国房价上涨10%以上的可能性很小，更可能出现的是房价高位盘整或稳中略降的态势。
     销量小幅增长可期
     2010年楼市销量继续上升，尽管2011年调控政策或将更为严格，投资需求受到抑制，但在刚性需求支撑下，楼市降温并不容易。
     2011年房地产销售能否延续辉煌，业内人士普遍较为乐观。在多个城市出台“限购令”的背景下，一线城市销量或将保持平稳，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化进程推动，二三线城市销量有望明显增长。
     开发商新一轮洗牌来临
     2011年情况或不容乐观，信贷规模控制、更严格的调控政策，将有效抑制房企高速扩张，中小房企甚至会遭遇资金难题。有开发商表示到2011年下半年部分中小房企可能会资金链紧绷，出现“无钱拿地、无盘可开”的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。
     金融“紧箍咒”将持续
     2010年二季度以来，房地产企业资金来源同比增幅逐步收窄，这一趋势在短期不会改变。在稳健货币政策的宏观背景下，2011年开发商及购房者均将继续受到金融“紧箍咒”的压力。
     有关部门日前提出，房地产价格回到合理价位的调控手段之一是信贷杠杆，这意味着短期来看房贷政策工具收紧的可能性大于放松。
     房产税改革或推出
     在千呼万唤中，2011年房产税改革可能最终以试点方式推出。作为未来地方税收的基础税种之一，其对房地产市场的影响将逐渐体现。 “十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，但具体征收范围最初可能不会涉及大部分购房者，而仅仅围绕高端及多套房产拥有者。


重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示，重庆对高档商品住房开征房产税，从短期来看，对于抑制高档商品房消费会有一定作用。但从长期来看，重庆经济发展正处于发展的上升期，工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，针对高档商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。
黎伟认为，事实上，推动房价上行的主要因素依然是不断加快的城市化进程，以及土地供应和货币政策。无论房产税开征与否，和前面的因素相比，它的影响微乎其微。“房产税对市场造成的影响更多是心理层面的，其实重庆正在大规模建设的公租房对楼市的影响比房产税还要大。”黎伟说。他认为，大规模增加的保障房供应，将改变整个楼市供应结构，从而对房价产生长期影响。
“从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛认为，房产税更重要的意义在于完善财税体制，为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源，以及调节居民收入分配。
市民王先生说，买得起高档商品房的人，一般都是富裕阶层，同时高档商品房占有的公共资源更多，理应通过税收方式调节收入分配差距，尤其是由于房地产等资产升值而造成的贫富两极分化。
业内专家指出，房产税的另外一个意义是增加地方政府的财源，使地方政府逐渐摆脱对“土地财政”的依赖。
   开征房产税尚需破解诸多难题
一些财税专家在接受记者采访时表示，无论从完善税制，还是从促进房地产市场稳定发展的角度，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。
首先是征收对象的问题。从重庆的房产税征收方案看，大体方向是对高档商品住房征税。那么，什么样的房子才算是高档商品住房，是别墅还是花园洋房，别墅里面还有独栋别墅和联排别墅之分。如果以面积衡量，假定以２００平方米为界限，以上为高档房。但事实上，在重庆主城区过去建的２００平方米以上的商品房很多，是否都纳入征税范围。
其次是税率如何确定。假设房产税税率定为１％，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。
三是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊，现在随着城市扩张，位于城中，价值得以提升。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。


   对上海房产税，此前官方说法见诸于去年10月7日上海市政府批转的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，其中第五条显示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。据有关方面人士介绍，上海仍在积极做准备工作，包括住房查询系统等技术准备。
     另外，有关方面表示，目前上海房产税的方案已报北京，等待相关部门审批。“一旦通过，发号令一响，我们就开始做。”不过，对于广大市民关心的房产税具体征收标准，有关方面明确表示暂不能透露，但可以肯定的说“不会影响合理的居住需求”。


中国已经进入了二手房时代
     正如今典集团董事长张宝全在1月6号刚刚落幕的“2010年中国地产新视角·民生地产高峰论坛”上的表述“中国已经进入了二手房市场，房地产市场正常化的最重要的标准是二手房为主导、一手房为补充。”可预见未来像北京、上海、广州这样的一线城市二手房交易额将会超过新房市场。
     21世纪中国不动产集团市场总监林蕾提醒购房者，升值潜力较大的楼盘一般有四个特点。第一、周边生活配套完善，商圈成熟；第二、交通发达，紧邻地铁站或城市主干路；第三，减免营业税、物业费低、停车费低等，可大大降低人们的养房成本，这对普通消费者有很大吸引力；第四，对于高端客户来说，项目的建筑品质、户型设计、周边景观、绿化率以及物业服务等影响居住舒适度的要素是重点关注方向。


2010京二手房涨幅十强出炉 冠军盘最高涨9成
2010年北京二手房价格涨幅前十名排行榜
     据搜狐焦点、中国不动产研究中心、21世纪不动产等多家机构数据显示，2010年楼市调控政策频出，但二手房房价总体仍呈上涨之势，鹿鸣苑、新世界家园、立恒名苑分列2010年北京二手房项目单价最高涨幅前三甲，居于首位的鹿鸣苑12月均价19000元/平米，较去年同比上涨90.0%。
     十强榜单八成位于南城
     在最新出炉的榜单中，涨幅冠军楼盘——鹿鸣苑，2009年12月成交均价仅为10000元/平方米，然而由于大兴新出让地块的拉动效应以及地铁利好、户型多样、可免二手房营业税等利好，截止2010年12月，楼盘成交均价达到19000元/平方米。
而二三名楼盘，由于地理位置优越及周边成熟的配套，受到了高端客户的追捧。
     从榜单中可以发现，2010年北京前10名二手楼盘价格涨幅都是单价在20000元/平米以上的中高档楼盘，且大多位于四环以内，区域板块多位于年底新开通地铁线的亦庄等区域。同时，榜单中八成的项目位于传统意义上的南城，以南中轴、永定河、丽泽金融商务区为首的“一轴一带多园区”的经济发展区将会越来越受到购房者的青睐，发展潜力巨大。