一年期LPR下调，五年期却持平，你看懂了吗？背后逻辑与房地产

引言：
前两天央行降准0.5%释放1.2万亿流动资金的新闻刷爆房产朋友圈，彷佛房价将迎来新一轮上涨，小编在文章《房产税要暂停？降准后房价要起飞？我来泼一壶冷水各位不介意吧》中预测本次降准的目的是激活市场活力，稳定经济，对房地产的高压调控不会变，果然在20日的LPR调整中，仅一年期LPR下调5个基点，关系到房贷的五年期LPR维持不变。充分证明了“房住不炒”的政策依然没有动摇。
本次调整对住房贷款影响基本为0，但是全国经济一盘棋，分析强金融属性的房地产，离不开分析金融市场的大环境。本文将阐述历次降准与LPR的调整关系、为什么以前房地产是“越调越涨”今年却效果显著、房地产政策的延续性和逻辑，以及个人对2022年房地产市场的展望。
行文较长，附目录方便大家阅读。
1、历次降准与LPR调整的关系
2、为什么这次房地产调控效果显著？
①疫情导致的全球经济放缓
②历次房地产调控“伤筋不动骨”
③本次调控效果显著的原因：金融
3、房地产调控政策的延续性
①政策施行力度适当调整
②从市场反应看政策的施行效果
4、对2022年房地产市场的展望

1、历次降准与LPR调整的关系

（表格及数据来源源于东方财富网）
可以看到，随着降准和释放大量流动资金，LPR大概率会下调。但是调整以一年期LPR调整为主，符合国家刺激实体经济的目标，严格调控房地产的基调未发生改变。
2、为什么这次房地产调控效果显著？
（1）疫情导致的全球经济放缓
严峻的全球疫情，让各国经济处于“严寒”期，我国得益于出色的疫情控制，经济率先开始复苏，但是由于材料原产国疫情依旧、全球消费需求停滞等影响，疫情对我们的影响依然很大。这导致的结果就是大家手里都没钱了，购房需求降低，供需关系变化导致的房价下调。
（2）历次房地产调控“伤筋不动骨”
a.多年来地方财政严重依靠“土地财政”，面粉贵了，面包价格自然水涨船高
b.政府为刺激经济，多年执行货币宽松政策，向市场巨额货币。我们知道某个时间点的实物数量是固定的，但是突然闯入的大量资金会导致资金贬值、物价上涨。如果控制不住人民菜篮子的价格，将引起难以想象的后果，而房地产资金占用量巨大，是一个天然的“蓄水池”，房价自然飞涨。
c.政府近年施行的城镇化改造，城中村集中改造，释放大量购房需求和购房资金，由供需关系变化导致的房价上升

我们可以看到，调整房贷利率、征收二手房转让个人所得税、提高首付比例等政策，都不能对房价形成“釜底抽薪”之势

（3）本次调控效果显著的原因：金融
根据上一条，房价连年飞涨，地方政府因为财政原因也大力卖地，房企见有利可图便大肆扩张，绑架地方经济。多年来形成了：“政府--银行--房企” 的卖地发展模式。
在快速飞涨的房价和超高的利润面前，诸如房贷利率、首付比例、转让税等都不能触及根本。
今年房价得到有效控制的根本原因有二：三道红线”和“两道红线”
“三道红线”内容：现金短债比例小于1、净负债率大于100%、剔除预售账款后的资产负债率大于70%。主动强制企业主动“控风险”，防范进一步引发经济发展风险；客观上进一步推动了房地产企业、城市房地产发展的分化；房地产开发企业的发展逻辑将发生较大的改变。
“两道红线”内容：第一道红线是“房地产贷款占比”，指一家银行的全部房地产类贷款（包括个人房贷、企业房贷）占其全部贷款的比重；第二道红线是“个人住房贷款占比”，是指“个人住房贷款余额”占一家银行全部贷款的比例。
这两条都是从房企最看重的资金端进行调控，打在了房企的“七寸”之上。
3、房地产调控政策的延续性
（1）政策施行力度适当调整
严格施行的三道红线”和“两道红线”效果显著，大量城市房价进入下行通道，房价得到有效控制。但是我们也要看到，诸如恒大、华夏幸福、当代等房企的暴雷，工地的停工对普通老百姓的打击也是巨大的，出于民生考虑，
我们可以看到两个说法：“满足购房者合理住房需求”和“金融支持房地产项目收并购”，这些都是”房住不炒“政策施行过程中的调整。至于大家说”房住不炒“放松的，可以看一下12月22日中央经济工作会议中关于房地产的政策：“中央连续多年强调“房住不炒”定位，这是顶层设计，也是指导房地产和住房工作的长期指导方针，不会因行业出现一时下行和局部风险而调整，这个战略定位是不会动摇的。即便短期策略有调整，也是有底线、有坚守的调整，不会乱了阵脚。”
（2）从市场反应看政策的施行效果
12月15日，太原两块核心区域的优质土地拍卖中，由于没有房企报名参加而流拍，房企拿地意愿不高亦可以反映出房企对于2022年的政策依然是以去库存、降负债为主。
也侧面反映出了近期房地产政策调控的有效性。

4、对2022年房地产市场的展望
2022年对房企依然是艰难的一年，我们将会看到更多的房企暴雷。也会见证大量的房地产政策出台。对于政府来说，如何防范民生风险；对房企来说，如何活下去；对购房者来说，如何选择一家靠谱的开发商，都是一个严峻的考验。