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回复:需求端分析房价

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第一个图是碧桂园跟景园名邸征地推进会,12月公告,今年一月份出让。
第二张图是关于征地,流程就是先征地,再土拍。重点关注贾张跟刁庙。这两个错都是新区的,具体征地位置应该在书香名邸,丽都名邸,天山熙湖,红星美凯龙以北。位置比碧桂园好得多。个人猜想麦秋后完成征地,之后两个月进行土拍,大概八月份挂牌,九月份成交。纯属个人臆测。今年肯定拍卖多块地,部分地块位置很好。


来自Android客户端51楼2020-05-31 22:54
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    说好的大量供地来了
    硬核上图


    55楼2020-06-10 18:13
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      2026-01-12 03:34:34
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      007号地,位置在韩桥以北,应该是沧海管道研究研究南侧的位置。
      起拍价9180万,保证金9180万,按经验是低价成交,推测是内定给了盛世
      楼面价937元/平,开盘价应该在5000左右,个人臆测,欢迎成交后及开盘后刨贴打脸。
      位置不怎么样,价格便宜,大产权,最快要到明年一二月份开盘,刚需可以等一下


      56楼2020-06-10 18:20
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        接着硬核上图


        57楼2020-06-10 18:21
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          以下是官方介绍
          008号地块位于盐山县文化新城,迎宾路以南,规划平安大街东侧,面积4.04公顷(60.69亩),规划用途为住宅用地,地块周边市政设施完善,东侧景观带,西邻规划第七中学、盐山县寿甫中医医院,北倚千童公园、盐山县文化艺术中心、公安局、法院、行政服务中心等项目,是文化新城内首屈一指的优质地块。
          位置确实不错,至少比碧桂园天圣前期拿地的地段好。
          起拍价10318万,保证金18200万,个人主观臆测会18400万成交,欢迎成交后打脸。
          折合楼面价2273元,比前期碧桂园的楼面价高70元,基本可以忽略。
          听说恒大要来盐山,不知道会不会是恒大拿地。开盘价估计跟碧桂园相差不大,或者低于碧桂园,个人臆测8000左右。


          58楼2020-06-10 18:30
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            还是那句话,今年是土拍的大年,会大量放地。
            1.七中,八中,凤凰路小学,寿甫中医医院,文化艺术中心、公安局、法院、行政服务中心,体育公园等等一众即将或者已经上马的项目都要钱,哪个项目资金也得上亿。
            还有道路等基础设施的配套,西城大街,饶安路估计要上马,平安大街,迎宾路估计要加长。这些恐怕比单个的项目还烧钱。唯有大量卖地。
            2.新区2015-2020算一期,2020-2025算二期,2020-2030全部建成。现在是二期的开始,形势好比2015年。正是大量搞配套的一年,也是大量放地的一年
            纯属个人臆测,一本正经的瞎扯淡,有问题随时删帖


            59楼2020-06-10 18:39
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              楼面价和高层还是底层有关系吗?


              IP属地:河北来自Android客户端60楼2020-06-10 19:17
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                天圣景园名邸出价了,均价8200-8300,验资98折,也就是验资折扣完了均价8000。整体比碧桂园低四五百。
                碧桂园慌吗,不慌 。原先就分析过,碧桂园最小面积106,妥妥的改善盘,人家目标群体是有钱人。多出来的4,5百是品牌溢价,是针对有钱人的认知税。
                前两天看了一个新闻,碧桂园项目投资4.88亿,天圣投资4.3亿,千童首府投资5.95亿。有些人看了肯定感觉千童首府牛逼。
                但是换算成单位建筑面积的投资强度呢,
                碧桂园4.88亿/69302=7041元/平
                天圣4.3亿/74659=5757元/平
                千童首府5.95亿/12068=5309元/平
                假定大家都没吹牛B或者大家都吹了一样大的牛B, 还是碧桂园的投资强度大,所以碧桂园贵几百也不是没有道理
                假定单位面积的投资强度就是总成本,假如碧桂园7041/0.8=8767元,那么天圣5757/0.8=7196,千童首府5309*1.2=6636元
                以上都是把问题简单化了,肯定不准,例如千童首府18年就拿地了,当时拿地楼面价才1238元,比天圣碧桂园便宜1000, 但是他这地放了两年资金成本又很大。所以还是说只是一本正经的瞎扯淡


                61楼2020-06-13 09:50
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                  2026-01-12 03:28:34
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                  盐山的房价走势似乎是这样的,16年4000多,17年5000多,18年6000多,19年7000多,20年8000多,似乎很有节奏感。
                  今年的房价还能涨吗,涨不了了。景园名邸马上下预售证了,千童首府开工了,再过3-4个月也下预售证了。景园名邸的房价制约碧桂园,千童首府的又制约景园名邸,所以只要不是秒光大家都不会涨价。
                  明年的房价能涨吗?007号地假如七月成交,明年的2-3月份就能排卡预售,估计开盘价在5000-6000之间,会截胡很大一部分刚需购房者。今年的供地计划是600亩,假如中性预测,实际成交300亩,大概是5-6个小区。全年大概6个以上小区在售。
                  后年的房价能涨吗,后年的供地计划还没出来,但是我用脚丫子想也知道后年会大量供地。揣摩细节不多透露,但是肯定会大量放地。
                  未来的房价走势呢?21年7000+, 2022年-2023年6000+,2024-2025年5000+,之后失去流动性,类比村里的地基,欢迎以后刨贴打脸


                  62楼2020-06-13 10:25
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                    63楼2020-06-13 16:12
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                      我就等两年后了


                      IP属地:河北来自Android客户端64楼2020-06-13 19:02
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                        看你分析的还挺透彻,来,继续掰扯掰扯。


                        65楼2020-06-16 11:24
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                          楼价还会涨的,因为你的家庭收入一直在涨


                          来自手机贴吧67楼2020-06-17 21:48
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                            房子数量多了,供需逆转了,房产税再一征收,房价自然停止上涨,甚至下降,我看得3年或4年之后才能出现此局面,中央的住房不炒不是房子不能涨价,而是要和人民收入同步走。


                            68楼2020-06-18 08:30
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                              2026-01-12 03:22:34
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                              楼主,我想说资产收益远大于体力劳动,还三十年房贷,真正三十年以后猪肉都不知道翻多少倍了


                              来自Android客户端70楼2020-07-10 14:06
                              收起回复