惨惨惨，陪了我11年的账号，就这么没了。
以后大家发帖也要注意一点啦，要遵守贴吧规则哦，不然会被封掉的。
2L照常还是留VX：df544029770
有需要可以+我+我+我哦~

之前写了好多好多东西，有市场的最新资讯，动态，政策，还有一些买房的基础扫盲知识，交易知识，甚至一些投资成功案例的经验分享，
不过现在都给删得干干净净的。重新再写有点费劲，后面可能更多我就多以项目介绍为主吧。所以不管是对项目有兴趣，或者是有什么问题不清楚的小伙伴，都可以直接+我。我会一一解答的。

哦对了，还有三圈层的房屋也新纳入了限购范围。
购买青白江，简阳，都江堰，彭州，崇州，金堂，新津，大邑，蒲江等区域住房的，
同样需要户口或者1年社保。

成都不仅限购还限贷：
目前来说，查房以大成都范围为限（22区），查贷款则全国银行联网。以家庭为单位，即认房又认贷。
1、以家庭为单位，名下无房子，又无贷款，则视为第一套贷款。
2、以家庭为单位，名下有一套房子，如果全款（或已全部还清），则视为第一套贷款。
3、以家庭为单位，只有一套贷房是贷款，则视为第二套贷款。
4、以家庭为单位，如果名下已有两套房，无论贷款还是全款，第三套拒贷。其中，贷款成数与贷款利率的情况如下：1、首套最高可贷7成，二套11区最高贷4成（天府和高新最高只能贷3成；2、多数银行贷款政策是首套上浮10-20%，二套上浮20%-30%。
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同样翻译成白话就是：
首套房首付百分之30；
有一套房贷（不管在哪），11区首付百分之60，高新、天府首付百分之70；
有两套房（不管有没有房贷），再买都必须全款。
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写得比较零散哈，有什么疑问可以+我问我

楼主跟帖吧很多小伙伴一样，是一名经纪人，通俗来讲大家也喜欢叫中介。同时也致力做一名房产理财经纪人。
房产在当今社会，已经不单单仅有居住属性，同时也更多得拥有金融属性。
在满足日常居住，办公，甚至商业用途的同时，也具备着抗通货膨胀，投资理财的用途。
隔行如隔山，各位想买房的朋友可能在自己擅长的领域是佼佼者；但买房，投资房产方面也许经验并不够老道。
当你想在成都买房又感到一头雾水的时候，就是我们经纪人体现自身价值的时候。
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最近有很多小伙伴问我，落户落在高新南区还是天府新区，或者是社保买在高新南区还是天府新区。
前面提到过，现目前的政策，高新南区的购房资格和天府新区的购房资格是不可以共享交叉的，并且也不可以交叉到11区（青羊，武侯，锦江，金牛，成华，郫县，新都，温江，龙泉，双流，高新西）。
所以区域选择尤为重要。
那么该如何选择呢？每个人的家庭情况，购买目的，收入负债，投资偏好不同，我没有办法一概而论，
但大家可以以以下几点作为参考：
第一：两个区域发展
简单来说，高新区发展主要是以金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业为主，而天府新区作为国家级新区有其重要的战略意义，它是在高新区发展基础上，各方面都做得更完善，更广泛，更全面的区域，发展前景天府新区略胜一筹。
目前高新区已经发展十余年，呈现度极高，医疗，教育，交通，商业，基本上各方面配套都趋近于完善，而天府新区规划的1500多平方公里，现在百分之50以上都还是空地。打个最贴切的比方，高新区现在就是个健壮的青年，而天府新区，还是个孩子。发展成熟度来说，天府新区则不及高新。

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第二：两个区域房价
高新区由于较为成熟，目前整个区域均价在1.8万左右。
其中3个热门板块，金融城板块均价3万左右；大源板块均价2.3万左右；新川板块均价1.8万左右。
新房整个区域均价大概在1.5万左右
天府新区，目前整个区域均价在1.4万左右。
其中热门板块，南湖板块在1.3万左右，其他广度，四河，海洋公园大概在1.5万左右。
新房整个区域均价大概在1.2万左右
所以整体来讲，高新区房价要明显高于天府新区，高新区对资金要求更为苛刻。

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第三：两个区域供应
高新区发展十余年，目前多个板块都趋近于饱和，唯有新川，现在还正处于开发阶段，估计后期主要出货会来源于这个板块，但总的来讲房源供应量并不多。
天府新区1500多平方公里，地就真的太多啦。刚才我提到，现在50%以上都还是空地，完全不担心货源情况。
所以两个区域比较起来，天府新区的选择面会更宽一些。

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买房除了考虑以上因素以外，更多还得根据自己实际情况来定。
比如自己的朋友圈，生活圈，工作圈。选择适合自己的才是最好的~

二手房首付比例为什么通常要比新房高？
一些购房最基础的知识，我觉得还是有必要再写出来放在主题帖的前几楼的，
这些是大家都比较关心而又比较陌生的，所以项目推荐和介绍先不慌，放在后面。
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我经常会给准备买房的小伙伴说一句话：
首套房，新房需要准备三成首付，二手房需要准备大概四~五成首付。
如果是二套房，新房则需要准备6~7成首付（11区6成，高新天府7成），二手房需要准备7~8成首付。
拿首套房举个例子就是如果买一个总价100万的新房，首付30万就够了；如果买一个总价100万的二手房，则可能需要40~50万。

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为什么二手房首付要比新房高1~2成，我简单解释下：
最主要的原因就是新房银行是按“销售总价”来贷款，二手房银行是按“银行评估价”来贷款，
我还是举个最简单的例子，一看就懂：
买100万的新房：银行可以贷款给我们最多7成，100万*70%=70万，则我们还需支付100万-70万=30万。
买100万的二手房：《银行是按评估价来贷款》，评估价一般是房价的80%~90%,
即100万的房子评估过后，100万*80%=80万，银行根据这个评估价贷款给我们7成，
80万*70%=56万，则我还需支付100万-56万=44万，再加上中介费和税费，差不多就接近50万啦。~
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当然也不是所有房子评估价都这么低，我还是见过一些评估价接近于真实房价的。
毛爷爷说具体问题具体分析。
一般来说新房相对首付压力较小，但是毕竟是期房，一方面不能马上入住，一方面还面临着一些不确定
因素；二手房虽然首付较高，但是房子的具体情况一目了然，且有谈价空间。
所以新房二手房各自有各自的优势和劣势，到底选择二手房还是选择新房，要贴合每个人自身的实际情况来决定哟~

“稳赚不赔”的买房市场还存在吗？
如果现在给你一大笔钱，你会选择什么投资？
股票、基金、理财产品还是房地产？
想必很多人会脱口而出“买房！”。是的，相比证券、期货等金融产品，房产的准入门槛更低，操作方式更简单，只要准备充足的资金，每月定期还款即可轻松享受房价带来的红利。
放到房价长期阴跌的今天，大家还会坚定投资房地产吗？
房价如何跑赢投资收益率？
房产，一度被认为是最好、最简单、最保值的投资。
以上海为例，根据贝壳研究院Real Data数据库，盘点了近7000套上海市目前挂牌的且入手10年以上的房源目前的挂牌价和当时的入手价，平均涨幅609%，年均收益率34%，即使按照每年复利计算，年均收益率也达到12.8%。可以说是非常可观的收益了。
如果忽略居住价值，仅考虑投资价值，我们来算一笔非常简单的帐：假设手中有350万首付现金，可用于购买一套500万的房子（仅考虑投资属性，因此默认为2套，首付70%），当房价涨幅超过多少的时候投资房产的收益是高于金融投资的？

考虑以下两种投资场景：
A.投资房产，持有5年后卖出，纯公积金贷款，二套贷款利率上浮10%，贷款周期为20年，房屋用于出租，月租金5000（假设租金恒定）
B.购买保守类理财产品，年化收益率为5%
对于B情境，五年后收益为97万（按年度复利计算），要达到与理财产品相同收益，那么该套房子5年后的到手价需要达到627万（所有交易税费由下家承担），也就是说房价年均涨幅需要达到4.6%。以目前47000元/平米的价格来算，则5年后房价需要达到59000元/平米。
在过去2009年-2010年和2016年-2017年，上海市房价年均上涨约27%，轻轻松松超过理财产品5%的收益水平。
（上篇）

总得来说，我是不会去轻易看空房价。
核心城市未来必然面对人口激增，土地供应短缺等等问题。
核心资源，例如教育，医疗，交通配套，仍会对房价起决定性的作用。
抢先占据核心城市的核心资源，我认为是买房投资之道。

我滴13楼又被删掉啦。恢复应该要用个2~3天。
还好分成了三段。不然全没了~

来到这个吧，各位想购房的小伙伴不必反感包括我在内的任何一个中介或者经纪人。
成都现在中介代理销售所有新房楼盘，都是不收取任何一分钱的中介费或者服务费的。
所有费用都是由开发商承担，会由开发商支付中介佣金。
同时你也不用担心羊毛出在羊身上，认为自己可能购买的房价会比其他人高，
现在房产销售的价格都非常透明，网上一房一价都标得明明白白。
但如果你买二手房的话，是会按照国家规定的收费标准，收取买家房价的百分之2作为佣金。
所以，该收的费用我们会收，不该收的，一分钱都不会惦记您的。

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同时，这个贴吧里面肯定也不乏经验老道的资深经纪人，结实我们一定会减少你购房道路上的坎坷。
买房本身就是一个多方面综合考虑的行为，经验老道的经纪人能轻易帮你避开暗藏的陷阱，
同时，也可以扩大你信息来源的渠道，特别是投资买房，多看，多听，多了解，总是没有任何坏处的。

炙手可热的公寓产品
首先要提一下，免得大家搞混，公寓是分两种，一种是70年的公寓，一种是40年的公寓。
70年的公寓：
成都这边有个比较特殊的规定，当大寒日（冬至——也就是全年白天最短的那天）当天一间房子若日照不足两小时，那么它的性质就会被定义为公寓。翻译成通俗易懂的话就是，70年的公寓实质上还是住宅，只是一个光照不好的住宅而已，这类产品一般出现在楼间距较密，或者朝向朝北的住宅当中。

40年的公寓：
我们国家实行的是公有制，也就是国家所有制，
所有的用地，不管是修学校的也好，修商场的也好，修住宅，修写字楼，修医院，
它都是有一定的使用年限的，比如教育用地的年限是50年，住宅用地的年限是70年，而商业用地的年限则是40年。
那国家将一块商业用地卖给开发商之后，开发商在这块商业用地上修的房子，就是40年的公寓。
说到这个土地使用年限想必还有很多小伙伴会好奇会问，“那如果土地使用年限到期了会怎样呢？”
关于住宅，在2017年的人大会上，总理已经明确的回答了这一问题，那就是到期之后自动续期，没有前置条件。
关于公寓，目前在物权法中规定，到期之后如果你要继续使用，那你得提前一年去办理续期手续，缴纳一定的土地出让金，继续使用。（关于这点，法律上就没有写得很清楚了。）

这也是大家对公寓最抗拒的一点，因为普遍担心40年后会出现一些政策不稳定的情况，例如房子被国家收回
关于这点吧，我个人的看法是，国家大概率不会采用收回土地这种做法，原因是：
全国购买公寓的人太多了，特别是沿海一线城市，并且其中还不乏价值昂贵的公寓，例如成都的“望江XX”，总价1200万左右。若将这么多公寓全部无常收回，势必引起社会动荡，不利于安稳，这是下下策。
即使要收回，也大概率是有偿收回，给予产权人一定的补偿。另外就是住宅也是去年才明确到期之后自动续期的，所以40年之后咱们国家足够富强了也说不一定，兴许哪年就也颁布新条例，公寓也自动续期~
当然以上只是我个人的一些小猜想，不一定符合实际情况。大家可以自做判断。

而今天的主角，肯定是40年的公寓，存在即合理
那既然它有这么明显的短板，为何还在市场上受到广泛的追捧呢？
（上篇完)

（接上篇）
炙手可热的公寓产品
成都公寓收到追捧跟限购有很大关系~
成都公寓在2016年10月第一次限购后进入大家眼帘，
至2017年3月第二次限购之后，开启公寓市场的鼎盛时期，期间价格更是连连暴涨。
一方面受到限购，一部分人本着“再不买就买不起”的想法，先行购入一套公寓进行过渡，后期变卖后再置换住宅。
一方面市场处于上行牛市期间，随便买什么产品，基本都是赚，投资客目光也朝向这些总价低，投入少的公寓产品。

（图为Loft公寓）
但现在随着政府对市场调控的逐步加深，市场温度明显下降，购房客和投资客都回归理性，较之前一房难求的局面，市面上产品种类越来越多。
那现在公寓还能买吗？我的答案一定是可以的。
但购买公寓就算是自住也一定要明确一点，将来你一定会置换住宅，那目前买的公寓一定要是你以后置换住宅的跳板。本身公寓就带有很强的金融属性，所以多少都必须带有投资的眼光去看待任何一个公寓。
那既然要投资，就要明白一点公寓虽然不限购，但也有其自身短板，例如：40年土地年限，不能落户等。
所以购买公寓也要明确它针对的特定群体：
1、刚入成都没有购房资格，又想在成都有一个家的刚需族；
2、购买力不足的年轻人，公寓单价低，面积小，又位于城市繁华地带，适合年轻人选择
3、限购投资者，已经有多套房产，限购或者限贷但又想投资房产的投资客
（4*、当公寓和住宅达到一定价差的时候，还会出现因为买不起住宅而买公寓的群体）

（带厨房通天燃气的公寓）
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而市面上产品繁多，不是每一个产品都具备价值，“公寓买错，愚人节天天都过”。如何选择具备价值的公寓产品呢?我认为以下几点，可供参考：
1、买水电气三通的公寓。
2、买套间形式设计的公寓。
3、买层高4.9米及以上的公寓。
2017年4月，成都政府出台规定，将来报建的公寓将不能再通天然气，不能做套间，不能层高大于4.2米等等一系列限制。而市面上是还存在一些可以具备以上条件的公寓的，换句话说，物以稀为贵，若你购买的公寓具备以上特性，将来是可以在市场具备主导权的。
当然，除了以上三点，还有诸多例如交通，周边办公群体，商业繁华程度等等多方面因素是需要在购买前深思熟虑的。这里没有办法一概而论，若真有想法的倒是可以加我。

（套间形式公寓）
最后再明确一点，现目前成都公寓和住宅的价差还没有拉开。
若有购房资格，一定第一选择是住宅。
在限购的情况下，结合自身情况做判断。
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（下篇完）

再不更新我感觉我的粉丝都要掉光了。
来，本帖的第一篇踩盘报告：
成华主城区——住宅
（为了不被删帖，也为了保护贴吧各位销售小伙伴的利益，本帖，以及以后的踩盘贴都不透露项目具体名字）

目前在售产品：
普通高层：106平（套三）、128平（套四）；花园洋房：125平（套三）。135平（套四）
带装修报价高层15000/平，洋房18000/平
（本身主城区新房供应就比较少，所以我还是写出来，供大家参考，因为毕竟住宅针对的人群不同，并且它的居住使用属性占绝大部分，所以也许会有适宜的人群。）
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主城区位，但便交通捷度一般：
项目位于三环外龙潭立交东侧，近龙潭水乡位置。这个片区虽然是属于主城区成华区，不过发展相对滞后，区域打造时间较短，呈现度一般。开车大概5分钟就能上三环路，倒是也挺方便。到建设路不堵车，驱车大概15分钟左右。门口有14,128,860路公交车，可以到市区。
最大毛病应该是现目前周边没有地铁覆盖，不过地铁17号线（目前更名为19号线）二期有规划至项目旁的地铁站。
这个我上网查阅过相关资料，目前地铁17号线一期已经动工，预计2020年通车。同时，二期规划在8月5日至8月7日，四川省发改委组织召开了成都市城市轨道交通第四期建设规划专家初审会，会上通过了17号线二期的初审，所以不出意外，地铁应该在交房后两三年能够通车。

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配套该有的都有：
商业：目前周边主要以对面保利的社区底商为主，满足日常生活所需是没有问题的。如果要去大型一点的购物中心，2.5公里有上古天地，以及华宇的商业综合体。
医院：距项目仅1.8公里位置，有个在建的二医院，难免将来有个什么应急的需求，倒是很放心。
学校：自己项目配套就有公立的幼儿园。项目东侧也是有一所在建的公里小学，目前学校名字还没有公布。
公园：这里离北湖公园也不是很远，大概四五公里的样子，将来北湖是要扩建成3700亩，打造完成之后的北湖应该还是相当漂亮的。

（图为上古天地）
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从周边来看当然缺点也有：
目前周边的居住氛围并不浓厚，紧邻的只有对面2个住宅小区。往西1公里小区比较密集。而东侧是西南财经大学。而再往东就没有其他住宅小区了。所以整个板块待开发的用地还是比较多。绿地，保利，恒大，华宇，融创等目前有很多大开发商都陆续入住。将来这个版块应该是以改善系列为主的区域。
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自身产品设计优质：
小区占地54亩，打造1栋高层和11栋小高层。整个小区居住纯粹，没有任何底商。
唯一一栋高层面积分别为106和128户型。

106平比较突出，所有户型都全部对既对中庭又朝南，并且两个一个主卧和一个次卧也都朝南朝中庭，因中庭又全为小高层，所以基本视野开阔无遮挡。

128户型为南北通透户型，客厅朝北，主卧以及两个次卧和一个生活阳台都朝南朝中庭。横厅设计，7米大阳台，还是比较舒服的~
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所有房源都为精装，配置有智能家居，全物中央空调系统、水地暖系统、新风系统。
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先这么写着吧，看能不能通过审核，样板间图片我贴在楼下，有问题的小伙伴可以咨询我哟~