黑心开发商

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某项目每平方米售价 8500，按照行业惯例，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为2900至3100每平方米，取中间值3000计。
毛利润=8500-3000=5500
① 扣除 营业税及附加=8500*5.6%=476
② 扣除 行政及销售费用=8500*(3%+3%)=510
③ 加计扣除=3000*20%=600
④ 所有扣除总额=476+510+600=1586 （营业税及附加 + 行政销售 + 加计扣除）
⑤ 土地增值额度=5500-1586=3914
⑥ 土地增值税=3914/2*30%+3914/2*40%+(3914-1586)*50%=2534
⑦ 企业所得税=(5500-476-510-2534)*25%=495
⑧ 净利润=8500-3000-476-510-2534-495=1485
项目净利润率=1485/8500=17.5%
那我们再看看资金效率：
3000 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 1000 就够了，2000靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，因为在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。
自有资金投资回报=1485/1000/2.5=59.4%
也就是说某项目每投入 100 元，一年的收益为 59.4 元。
可谓暴利！

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地理

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70年的使用权，是从开始拿地算的，不是开盘的开始算。比如10年拿的地，18年开盘，也就是说使用权已经过了8年了，你也就有62年的使用权了。