违规使用维修基金借机捞回扣 业委会暗存"潜规则"
　苏州河边有一个超级大楼盘，已经卖到了5期，业委会却迟迟无法成立。据了解，其中一个原因是，将多达1.2亿元的维修基金交给一小部分人掌管，很多人不放心。
其实，相关规定已经明确：动用维修基金，必须经2/3业主同意。然而，维修基金在使用过程中，还是可能出现一些问题。知情人士透露，不说别的，业委会决定将这笔资金存在哪家银行就“大有讲究”……
最近几年，许多老百姓惊讶地发现，看似“无关紧要”的业委会并不简单。有的业委会被开发商拉拢，不为业主说话；有的业委会热火朝天地“炒物业”，借机捞取回扣；还有的业委会主任，堂而皇之地每月领取工资。
开发商、物业出现问题，应该由业委会监管；业委会出现问题，谁来监管？有的小区特地成立一个“业委会监管小组”，却师出无名；有的小区定期搞账目公开，但数字背后的“猫腻”，又说不清道不明。
有专家在深入调研后提出，住宅小区业委会的成立方式，有必要改变。在许多住宅小区，业委会的选举一直是“20%业主吵翻天，80%业主没想法”。往往谁的“喉咙”响，谁串门频繁，谁就能加入业委会。而一些人一旦上任，就“原形毕露”，利用手中权力，对物业公司吃拿卡要，对其余业主坑蒙拐骗。事情暴露了，留下一个“烂摊子”，一走了之。

监管难题：吃拿卡要成了一些业委会的“潜规则”
问题一
催生腐败：物业给业委会成员发工资
当业主委员会决定换掉物业公司时，白下区某小区开始变得混乱起来。
“3个大门无人看管，垃圾无人清扫。"退休在家的宁女士等业主目睹此情，实在坐不住了，铁下心要把业主委员会一班人"弹劾"掉。
之前，他们已耳闻业主委员会从物业公司拿工资、报销一些费用等违规行为。“适当的腐败，我们还能容忍，但把小区搞得不安宁，就太过分了。”宁女士说，“我们整整花了8个多月时间，终于对业主委员会进行了成功改选。" 改选后，宁女士成了新一届业主委员会主任，这也使得她了解到更多的上一届业主委员会的违规情况。
“业委会成员吃、拿、卡、要，物业公司稍有不从，就以解聘相要挟。”宁女士说，“小区上一届业主委员会成员中有律师、官员、高校老师，总体素质比较高，出现这样的结果令我们老同志大跌眼镜。”
由于在法律上，业主委员会可以代表业主解聘物业公司，使得一些业主委员会有着自己单独的利益需求，以解聘物业公司为要挟来获得不正当的利益。“为了生存，物业公司有时候还得首先满足这些业主委员会的要求。”鼓楼区物业管理办公室孙芳强说，“据了解，不只是南京，就是全国各地也是这样，物业公司私下给业主委员会好处，已成为普遍现象。”
江宁某小区物业公司工作人员透露，“这次业主委员会急着要炒我们，主要原因是我们没有满足他们的额外要求。他们开会要到星级酒店，还要我们每年提供他们1万元的活动经费。"
原长阳花园小区业主、南京邮电大学政治经济学副教授褚毅平说，“以前，我一直认为业主委员会是一个只讲奉献不讲索取的机构。自己参与进去后，才发现业主委员会权力很大。物业公司的去留、公共部位的收益支配等等，都掌握在业主委员会手里。权力失去监督，必致腐败。”
虽然改选业主委员会的行动已失败，但长阳花园小区陈女士等业主依旧没有气馁，“我们不认为这是失败，只是业主委员会拒不认可业主要求改选的票数。我们一直在向有关行政部门反映，要求督促业主委员会改正。”鼓楼区物业管理办公室工作人员对此也很无奈，“业主委员会是一个民间自治组织，我们对它只是一般的指导与监督。如果业主委员会不接受监督，我们除了上门做工作，也没有更好的办法和手段。”如今，在南京，业主闹“革命”的小区越来越多，但真正“革命”成功的少之又少。“对业主委员会监督上，现行的法规还有许多空白点。”南京市房产局物业管理办公室张汛石说。

问题二
独揽大权：业委会不认可，业主也没辙
长阳花园小区，并不像名字那样充满阳光，从2005年 1月业主委员会成立到现在，部分业主与业主委员会的矛盾阴霾一直笼罩着小区。关于业主委员会成立的合法性问题，始终存在着争议。业主委员会一位委员表示，"我们成立是严格按照法律程序来的，而且获得行政部门备案认可。"而业主陈女士怀疑道："当时小区入住不到 200户人家，却有600张选票，完全是业主委员会自己搞的，缺少监督。""我们很快征集了20%以上的业主签名，要求召开临时业主大会。"陈女士说，"在拖了一段时间后，业委会同意于 2006年10月底召开会议。"会议按时召开了，但在业主表决的票数统计上产生了分歧。"由于业委会干扰会议的小动作很多，349位业主将填好的票直接交给了前来维持秩序的民警。"陈女士说，"经过长阳社区和派出所民警现场鉴证，共有450位业主参加大会，其中318位业主同意改选业委会。按照规定，业主委员会应接受这一结果，并主动交出业主委员会公章。"但业委会却只统计、认可票箱里的101票。业主委员会一位委员说，"改选是严格按照规定的程序来的，没有投入票箱里的肯定不能计。"陈女士忧心地说，"如果连街道社区、派出所现场鉴证的表决结果，业主委员会都敢不承认，以后谁还有能力改选业主委员会？"

问题三
一意孤行：业委会成了小区麻烦制造者
江宁区上海明珠花园小区的业主难以忘记去年 7月 1日两家物业公司保安在小区大门口站岗的情景。起因很简单：在物业管理委托合同快到期前几个月，业委会决定不再续聘原物业公司，而是与一家新物业公司签订了合同。这一行为，遭到了部分业主和老物业公司的强烈抵制。由于局面僵持不下，业委会又不同意召开业主大会，最后在区房产局的指导下，一些热心业主自发成立了业主大会临时筹备小组，并征得了 20%以上业主的签名。就在此时，业委会突然表示会组织召开业主大会。"因为业委会的合法地位，临时筹备组停止了工作。”业主李先生说，“但就在离物业交接还有 2天时，业委会决定不召开全体业主大会，6名委员中也有 4人辞职。"临时筹备组再接手召开业主大会，时间上已来不及，以至 2家物业保安同时站岗。为了顺利解决此事，有关行政部门多次出面协调，最后新的物业公司退出，由原来的物业继续管理。"这次风波后，全体业主大会始终没能召开，新的业主委员会自然无法诞生。"业主李先生说，"现在大家觉得没有业主委员会的日子过得挺好，有什么重大问题，可以临时成立组织，事情解决完了就解散。这样就不会存在谋私的现象，业主的权利也不至于受到损害。"

问题四
法规缺失：业委会成员不辞职很难改选
南京市房产局物业管理办公室张汛石说，“除非业主委员会成员集体辞职，否则，你很难推动改选。”张汛石说，业主委员会作为业主大会的常设机构，很大程度上起到了维护业主权利的作用，但由于现有的法律法规对其法律地位规定不明确，同时又因为没有自有经费而不具有独立的法人资格，因此业主委员会不具有对外独立承担民事责任的能力。我国法律在赋予业主委员会相当大的权力的同时，却没有规定相应的有效的监督机制，这就是一些业主委员会能长期不倒的根本原因。鼓楼区物业管理办公室孙芳强说，“我们可以去小区督促业主委员改选，也可以上门现场监督，但业主委员会借故软拖，我们也不好强制执行。业主委员会只要把公章握在手里，一日不交，改选就无法最后实现。”（刘向红）（据《现代快报》报道）

经营性收入、大笔费用支出、维护费用
　　剖析小区账目最容易引发争议的盲点
　　□本报记者 岳雁
　　年关将近，又到了算总账的时候。杭城不少小区的业委会公示了小区一年的收支账目，结果却累死做账的，气死看账的。
　　翠苑某小区的业主会议室内，闹成一团。争吵的焦点就一个字——“钱”。
　　有业主指责，业委会隐瞒小区公共收益，仅停车费一项，就与预估值相差太远。
　　还有业主曝料，业委会决定安装的门禁系统，账目也有猫腻，比自己私下去了解的价格贵了很多。
　　“看看账目就知道了，一年下来，业委会就没为小区做过一件实事。”业主们嚷嚷着要对账目进行审计。
　　“90%以上的小区，业主和业委会的矛盾集中在小区账目上。”城西的一位街道工作人员说。
　　公示小区年度账目本来是件好事，为什么会搞出这么多问题？记者走访了不少小区，列出了在账目公示中最容易引发质疑的几个方面。
　　盲点一：小区经营性收入知多少
　　根据相关政策要求，小区在交付时，必须附带小区配套设施用房，有些高档小区还配套商铺。
　　这些配套用房的出租，加上小区停车收费、公共墙体广告、电梯等多媒体广告，都属于业权收入，归小区全体业主所有。
　　城西某小区，有配套商铺4间，店面虽然不大，但面朝古墩路。业主们觉得一年下来，毛估估也能赚个70多万元。
　　再加上小区有100多个车位，一年也有50多万元停车费。
　　可在业委会贴出的收支账目上，4间店铺只有30万元租金，车位管理费也少了10万元。
　　有业主立刻提出了异议。可业委会的人却对异议不以为然，认为业委会已经做到了账目公开，就问心无愧。
　　而没有得到解释的业主也很愤怒，甚至提出要重开业主大会罢免业委会。
　　后来社区介入协调：原来，这一届业委会自成立以来，一直把工作重点放在和物业维权斗争上，没有关注经营性收入。他们甚至不知道哪几家商铺属于全体业主，租金标准还是几年前订下的。
　　至于停车位，也是一笔糊涂账，业委会不仅不清楚小区里有多少个停车位，也不知道缴费率有多少，更没有把流动车辆的管理费算进去。
　　这样一来，小区本该有的经营性收入就在一片糊里糊涂中，流失了。
　　盲点二：大笔费用支出，业主竟不知情
　　引发小区账目争议的，还有一个焦点问题，就是这一年里，小区居然有一笔很大的开支，而大多数人都不知情。
　　城西竞舟路上一小区，在年末业委会账目公开时，业主发现，有一笔支出高达20万元，而且账目单上只简单地写着“补贴费”。
　　什么补贴费，竟然花了这么多钱？一下子，业主们沸腾了，立刻追问业委会成员。
　　没想到，几个业委会成员，你看看我，我看看你，谁也不知道这笔补贴费是贴给谁的。只知道，一直以来，每届业委会都有这一笔支出。
　　刹那间，小区业主论坛上，流言满天飞。
　　最后，是业委会主任跑出来澄清：这个补贴是给物业的，叫做物业补贴金。因为物业光靠收取物业费，肯定是要亏损的。要让物业做得好一点，就由业委会发补贴。杭州每个小区都有这笔支出，可以算作是“潜规则”。
　　可是，对于这笔补贴金额，到底怎么制定出来的？物业到底亏损多少？连业委会主任也回答不上来。
　　业主们觉得，业委会给发物业补贴不是不可以，但是这么大笔的支出，应该慎重一点。比如召开业主大会，说明情况，不应该自说自话，擅自替业主作出决定。
　　虽然最后流言平息了，但是有业主在论坛上表达自己对于业委会不再信任。
　　盲点三：维护费用花在哪里说不清
　　还有一些小区业委会，对于账目问题并不上心，做的账不专业，甚至还涂涂改改。这一点，也让业主们很不满意。
　　文三西路某小区，为在年底前公开账目，一业委会成员熬夜好几天，总算把账目算清贴了出来。
　　没想到，业主们意见很大，甚至对做账人颇多微词，到处打听账目出自哪一位业委会成员。
　　业主们认为，做账最基本的就是要做到明明白白，而出租房屋这一项，竟然写着“期限不明”。
　　而且，账目上还有涂改、添加的笔迹，连一些简单的数学加减也算错了。业主们认为，这是关系到全体业主利益的大事，而在业委会管账人眼中，竟然如此随意处理。
　　例如小区绿化维护，每个月400元，12个月的总账却算成了5000元，让人哭笑不得。
　　“再说了，每个月400元，都花到哪里去了。我们从来没有看到有人修剪绿化，就连枯树也还在原来的地方。”业主们觉得，绿化应该是物业管辖范围，应该算在物管费中，为何却列入了业委会账目支出。
　　业主们最后提出，业委会成员没有合法的会计资格，也没有会计出纳证件，不应该上岗做账本，还是应外请专业的审计人员来操作。

物管合同曝光 公共收益“三七分成
来源：重庆晚报
　　◆小区业委会本是为业主服务，业委会主任却在物管公司领取3000元/月/人的工资报酬。业委会成员的工作，是纯义务，还是有所补助，而补助又从何来?记者经调查后发现，物业公司竟与业委会签订合同，将小区公共利益“三七分账”了
　　◆物管人士曝物管方与业委会种种潜规则：开发商派人潜伏 业委会成员揩油
　　◆你身边如有类似现象，请致电本报热线966988举
　　◆物业曝潜规则：业委会成员享免费“特权”，免缴物管
　　◆市物业管理协会副会长聂孝仑：不良物管公司和业委会人员应该整治
小区业委会本是为业主服务，业委会主任却在物管公司领取3000元/月/人的工资报酬——九龙坡区石坪桥地博春天小区发生如此荒唐之事（详见本报昨日5版）。此事经本报报道后，引起众多市民关注：收了物管的钱，还怎么为业主说话？此外，业委会成员的工作，是纯义务，还是有所补助，而补助又从何来？
　　针对上述疑问，记者昨日再度回访地博春天小区。
　　“根据物管条例规定，物业公司不能与业委会及其成员有任何经济利益往来；因此，在提供3000元工资这事上，我们物管方的行为肯定是违规的，要承担责任——不管是对方‘要挟’我们，还是我们主动联系对方。”百事兴物业公司常务副总冯先越和物管经理屈代成介绍，“业委会有一定的工作补贴，但只能来自小区广告费、停车费、场地出租费等公共利益。”
　　随后，冯先越拿出物业公司与业委会签字盖章的物管服务合同——合同中明确注明：“本物业管理区域内属于全体业主所有的公共露天停车场及其它物业共用部分、公用设施设备”，虽委托乙方（物管方）统一经营管理，但“露天停车位、场地出租及广告位出租收入，按3比7（业委会3成、物管方7成）分配（次月25日前结算给业委会）”。“乙方在经营管理公共项目时产生的一切费用，由甲、乙双方共同承担，其业主享有部分用于业主委员会的日常开支和办公支出，剩余部分经业主同意可合理另作他用”。
　　“根据合同约定，业委会（代表广大业主）和物管方对于小区公共收益的分配，应是‘三七分成’，其中物管方收取的七成收益，用于支付物业公司的管理服务成本费用。”冯先越介绍，各个小区都存在物业公司与业委会的公共收益再分配，只是所占比例、收益来源等存在差异，但必须通过业主大会许可同意。他表示，对此合同，在起初协商制订时，即通过业主大会并在小区内公示，业主们都知晓“三七分成”的说法。
　　但是，记者采访几位业主，都不知道“三七分成”，也没有得到公共收益。记者多次电话联系业委会主任石承勇求证，对方一直处于关机状态。
　　还有，业主们入住小区两年多来，对于“公共收益累积多少、如何支出、账目细录”是否知情？物管公司和业委会有无公示？
　　“没有——这是我们做得不对之处，也因此引来业主的强烈不满。”对此，冯先越承认，业主们也因此担心别有内幕，或者钱被吞了。
　　为何不公示？何时能公示？
　　对此，冯先越表示，小区内的“复杂内情”还须调查核算，因此暂时无法公示；但他承诺，对于收益费用支出公示，以及业主们提出的物管方存在的问题，物业公司将在本月15日前作出书面整改答复。

物管人士曝物管方与业委会种种潜规则
　　开发商派人潜伏 业委会成员揩油
　　你身边如有类似现象，请致电本报热线966988举报
　　在市民的理解中，业主委员会既是业主权益的代言人，又是代表业主与物管公司沟通的桥梁和联系人。
　　然而，我市诸多物管公司和业委会之间，双方除了合作、沟通、协助，共同促进小区建设维护，是否也存在一些类似“物管公司给业委会负责人发工资”等猫腻？昨日，记者走访多家住宅小区，不少业主和物管业内人士纷纷自曝“物管方与业委会之间一些见不得光的潜规则”。
　　开发商亲友“潜伏”业委会
　　业主陈女士居住在渝北冉家坝某小区。
　　该小区于2006年接房，有近千住户。年底时，已有超过半数住户入住小区。根据相关规定，为保障业主权益，大伙儿可以筹备组建业委会了。于是，热热闹闹的筹备、推荐和选举工作开始。
　　陈女士说，由于大伙都是新邻居，相互之间对彼此的身份、能力和职业并不熟悉；因此在筹备推选过程中，业主们只能“凭感觉”，把信任票投给热心张罗、表现活跃、能说会道的业主。通过备案后，小区业委会正式成立了。
　　陈女士等业主说，没想到事后，业委会却对小区的公摊费用、广告收益、小区卫生等漠不关心；更可气的是，尤其在业主们要求业委会出面找物管公司协调交涉、维护自身利益时，总是不了了之。
　　一年多后，终因一起高空玻璃坠落事件，彻底暴露了业委会的秘密——陈女士等业主介绍，当时事件影响较大，业主们再度集会，要求业委会出面找物管公司维权，并因此确认了9位业委会成员的身份：其中，竟有5人与小区开发商有着千丝万缕的联系——或是其远方亲友，或是在开发商手下工作；而小区物管公司正是开发商的下属子公司。
　　“业委会一半以上的成员，都来自开发商及其物管公司，当业主和物管方利益冲突、出现矛盾时，他们怎么可能替业主说话？”事后，该小区要求罢免原业委会，重新组建业委会，事件方才渐渐平息。
　　物管业内人士揭秘：在物业服务发展初期，类似现象层出不穷，原因并不是物业方没有想着如何提高服务质量，而是只担心业主挑刺、找麻烦，增添自身工作负担，因此找来亲友或下属员工“潜伏”进业委会，为己所用。

业委会成员享免费“特权”
　　“在我工作的小区，业委会成员有‘特权’，可以免交物管费。”昨日，物管公司从业人员杨先生看到本报报道后，向记者揭露了这样的潜规则。
　　杨先生在渝中区大坪附近一小区担任物业经理。杨先生说，业委会工作是个苦差事，往往费力不讨好，没有工资报酬，全凭一腔热情和公益责任心。因此，很多业主在选举的时候很热心，当选过后便漠不关心或者无暇顾及。但业委会的工作还不得不进行，而物管工作也离不开业委会成员的沟通协助和协调矛盾。
　　“因此，有些头脑灵光、投机取巧的业委会委员便‘傲’起来了，私下向物管公司提出一些占便宜的要求；比如：要求免缴全年的物管费、停车费等。”杨先生说，对此，物管公司虽然有气却无可奈何，在权衡自身利益下，便同意了对方的要求。
　　“毕竟，业主们更信任业委会成员，很多小区工作要靠对方去沟通，帮忙化解。”杨先生说，何况，业委会成员“拿人钱财、替人消灾”，在免缴全年1000多元的物管费或3000多元的停车费后，对方在做协调工作中，自然会向有利于物管的方面倾斜和引导。
　　物管业内人士揭秘：类似的业委会成员在小区内享受“免付费”特权的例子屡见不鲜，实际上是一种“权力寻租”：业委会成员变相占便宜，物管公司默认勾兑找傀儡，与业委会主任在物管公司领报酬之举有着异曲同工之处，看似互利互惠、各取所需，实则侵害了广大业主利益。市物业管理协会副会长聂孝仑：
　　不良物管公司和业委会人员应该整治
　　昨日下午，记者专访了市物业管理协会副会长、新闻发言人聂孝仑。在担任上述职务的同时，聂孝仑还是华宇物业服务有限公司总经理。
　　针对“小区业委会主任在物管公司领报酬”一事，聂孝仑副会长表明了态度：当事双方的行为都属于违规之举。因为根据物管条例规定，物业公司不能与业委会及其成员有任何经济利益往来；不管双方有何解释，都难以洗清双方利用自身权力相互为自身牟利的嫌疑。
　　对此，聂孝仑表示，作为行业自律组织，虽然没有行政处理和处罚权力，但有责任和义务将此事上报主管部门——市国土房管局。昨上午，市国土房管局物业处人士在接受记者采访时表示，已通过本报知晓此事，将介入调查。
　　此外，聂孝仑介绍，根据去年实施的新物管条例规定，如今，业委会的组建成立，只需3个步骤，即筹备、选举和到街道办事处备案，减免了到国土房管部门备案的程序，更为简洁便民。如今，全市各区县共有正规物业管理公司1600多家，合法业委会约10000余个。
　　“我市物业公司和业委会的发展现状，总体上运作良好健康，但也不排除部分违规违章之举。”聂孝仑表示，根据行业观察，万余业委会也有上中下等之分，且几乎各占1/3的比例：发展良好的，小区服务质量及和谐程度，令物业方、业委会、业主们三方都满意；发展中等的，无功也无过，但三方至少能相安无事；只有发展较差的，常有服务不到位或违规之举出现，诸如开发商亲友“潜伏”业委会、物管方和业委会成员“暗中交易”之举，进而引发矛盾冲突，不时出现小区业主抗议等。
　　聂孝仑表示，对于违规操作的不良物业方和业委会，市物业管理协会将展开自查和相应整治，同时希望业主增强监督力度，要求小区对相关服务措施、及收益分配实施公示，实现公开化、透明化，以此共同促进行业规范发展。
　　本版稿件由记者 朱昕勤
　　罗川 摄影报道

现在06的那个张立峰不就是在给绿地当狗，给一帮子老头老太洗脑么