好久没逛贴吧了，今天有人给我发了信息才回来看了一下，发现很多关于房子的帖子，正好没事，就给大家叨叨一下这问题。首先说一下，我在这行业工作奔着十年去了，也经历了房价从1400-4000变动，但因为一直在办公室工作，所以我说的问题有可能也不是100%正确，大家参考一下吧。最主要的一点，我们公司现在在郯城县城没项目，所以特么我敢说实话，哈哈哈哈哈
请特么叫我雷锋。。。PS：回头最后，我会再说说关于工程质量的问题。
记住是你选房子，而不是房子选你。不要被销售人员的一些营销方式影响到，什么最后几套啦，什么最后优惠时刻啦什么什么的，如果你都考察对比过了，觉得就是这里好，那么可以找找人什么的去定了，如果没拿定主意，那就当他们扯淡吧，别被他们忽悠到。
一、买房子首先要考虑的问题，买房子这事不可能十全十美，大家综合一下最优的选择吧。
1、你买房子是干什么的
孩子上学？自己居住？还是投资？根据你的需求不同，选择的位置不同。不要一意为了买房子而买房子。
2、位置
如果你确定了你买房子的目的，那就得开始考虑位置了，哪里的房子最合适你。比如你想孩子上老一小，那只能选择郯东路的馨园、景都、龙域中央等几个小区，如果你想方便孩子上新一中，那就可以考虑书院、东方等等，这方面仁者见仁智者见智了。
3、性价比
土豪直接PASS这条。性价比也很关键，不同小区价格不同，选择相类似的小区亦或是相邻的小区时，就得考虑性价比的问题，货比三家嘛。
4、户型和楼层
户型你得觉着合适，有的人喜欢三室朝阳，有的人喜欢客厅朝阳等等，这是根据你和家人的需求选择的。楼层方面，你就要考虑遮阴的问题了，还有你对楼层有没有讲究啦什么的，如果看上一套房子，不如抽时间早上、中午、下午分别去房子里面看看，体验一下。
二、买房子的附加费用
1、契税
2、住房维修基金
3、房管局、不动产局及银行办理业务时所需费用
4、其它小区自收费用
现在小区已经不再收取燃气开口、暖气开口费用，所以除了契税和维修基金是大头外，另外的花费很少，大家注意一下。
三、房价问题
房价定价的时候首先要考虑成本，房价的成本的大头是建安成本、土地费用、配套费用以及税收。因为现在营改增后，我们公司新项目还未动工，所以不大清楚税收这方面，我就说说建安成本、土地费用还有配套费吧。
现在的小区多层都要求是框架结构，高层及小高层要求是框剪结构。框剪结构和框架结构的区别在于，框剪多了承重墙，框架结构的墙体不承重。所以说建安成本时框剪>框架>砖混。
土地费用这方面，这时候就得说一下容积率了，什么是容积率，就是小区建筑平米和用地平方的比率，比如一个小区建筑平方是12万，用地是10万，那么它的容积率就是1.2。因为多层容积率和小高层、高层容积率不一样，所以说这就造成了多层建筑和小高层、高层建筑的价格不一样的问题。土地费用多层>小高层>高层。
配套费用，这方面现在都是政府综合打包了，不再细分。像平安悦城就因为未缴纳足够的配套费，所以没有供暖。
综上所述，多层亦或是花园洋房的价格要高于高层、小高层。
大家有没有发现这个问题，房产价格自从高于3600时，价格就一直不是很稳定？
房价取决于人均工资、取决于货币通货膨胀率，他并不是一个稳定的存在。
咱们郯城的价格，小高层价格维持在3600-3800上还是正常的，花园洋房和多层价格稍微上浮。
现在房地产开发已经没以前暴利了，像檀都前期，土地相当于没花钱，因为现在拆迁成本及土地出让成本过高，现在城区土地出让带上拆迁200W一亩就谢天谢地了，当然也有返还，暂不细说，反正大家知道城区的小区现在土地成本方面，一平方就得1500左右，我这是保守，上下会有浮动。建安成本的话，也得1500，明面上的费用就3000了，房价之所以涨，其实主要原因还是在于工资和土地费用。
以上只是我自己的观点，大家参考一下。
四、关于小区质量
大家在购买房产时，开发商一般都会交付住宅使用书和质量保证书，要没给也无所谓，记得问清楚各项的保修期限，比如建筑、装饰工程、防水工程这几项。保修期限到期后，是不予免费维修的，就跟我家的落地窗一样，特么内层玻璃坏了，我特么都找不到免费的维修，我还是在我公司买的房子，你说呢。
大家遇到的最主要的问题就是漏水、阴水、裂墙。
裂墙的问题，那就得分清是表面抹灰裂还是墙体裂，要是抹灰出裂缝的话，热胀冷缩很正常。要是墙裂，那就要求维权吧。
阴水问题的话，是因为防水没做好，卫生间阴水很正常，脚踢线上方有点无妨，要是大面积的话，就找物业或是开发商确定是什么原因吧。
漏水问题，一个是屋顶，一个是窗户，屋顶漏水是因为屋面防水没做好，窗户的话就是密封问题了，都不是什么大事，让物业维修就好了。
最后需要和大家说一个事，房屋质量问题大部分都是开发商质量遗留问题，房屋在交付使用后，开发商就相当于是半撤状态，所以在处理问题时，尽量不要过激，你拉了横幅，去办公室吵吵也没用，不如拿起法律武器来维权，还记得那年尚城嘉苑迟迟不交房怎么处理的吧。。。
请特么叫我雷锋。。。PS：回头最后，我会再说说关于工程质量的问题。记住是你选房子，而不是房子选你。不要被销售人员的一些营销方式影响到，什么最后几套啦，什么最后优惠时刻啦什么什么的，如果你都考察对比过了，觉得就是这里好，那么可以找找人什么的去定了，如果没拿定主意，那就当他们扯淡吧，别被他们忽悠到。
一、买房子首先要考虑的问题，买房子这事不可能十全十美，大家综合一下最优的选择吧。
1、你买房子是干什么的
孩子上学？自己居住？还是投资？根据你的需求不同，选择的位置不同。不要一意为了买房子而买房子。
2、位置
如果你确定了你买房子的目的，那就得开始考虑位置了，哪里的房子最合适你。比如你想孩子上老一小，那只能选择郯东路的馨园、景都、龙域中央等几个小区，如果你想方便孩子上新一中，那就可以考虑书院、东方等等，这方面仁者见仁智者见智了。
3、性价比
土豪直接PASS这条。性价比也很关键，不同小区价格不同，选择相类似的小区亦或是相邻的小区时，就得考虑性价比的问题，货比三家嘛。
4、户型和楼层
户型你得觉着合适，有的人喜欢三室朝阳，有的人喜欢客厅朝阳等等，这是根据你和家人的需求选择的。楼层方面，你就要考虑遮阴的问题了，还有你对楼层有没有讲究啦什么的，如果看上一套房子，不如抽时间早上、中午、下午分别去房子里面看看，体验一下。
二、买房子的附加费用
1、契税
2、住房维修基金
3、房管局、不动产局及银行办理业务时所需费用
4、其它小区自收费用
现在小区已经不再收取燃气开口、暖气开口费用，所以除了契税和维修基金是大头外，另外的花费很少，大家注意一下。
三、房价问题
房价定价的时候首先要考虑成本，房价的成本的大头是建安成本、土地费用、配套费用以及税收。因为现在营改增后，我们公司新项目还未动工，所以不大清楚税收这方面，我就说说建安成本、土地费用还有配套费吧。
现在的小区多层都要求是框架结构，高层及小高层要求是框剪结构。框剪结构和框架结构的区别在于，框剪多了承重墙，框架结构的墙体不承重。所以说建安成本时框剪>框架>砖混。
土地费用这方面，这时候就得说一下容积率了，什么是容积率，就是小区建筑平米和用地平方的比率，比如一个小区建筑平方是12万，用地是10万，那么它的容积率就是1.2。因为多层容积率和小高层、高层容积率不一样，所以说这就造成了多层建筑和小高层、高层建筑的价格不一样的问题。土地费用多层>小高层>高层。
配套费用，这方面现在都是政府综合打包了，不再细分。像平安悦城就因为未缴纳足够的配套费，所以没有供暖。
综上所述，多层亦或是花园洋房的价格要高于高层、小高层。
大家有没有发现这个问题，房产价格自从高于3600时，价格就一直不是很稳定？
房价取决于人均工资、取决于货币通货膨胀率，他并不是一个稳定的存在。
咱们郯城的价格，小高层价格维持在3600-3800上还是正常的，花园洋房和多层价格稍微上浮。
现在房地产开发已经没以前暴利了，像檀都前期，土地相当于没花钱，因为现在拆迁成本及土地出让成本过高，现在城区土地出让带上拆迁200W一亩就谢天谢地了，当然也有返还，暂不细说，反正大家知道城区的小区现在土地成本方面，一平方就得1500左右，我这是保守，上下会有浮动。建安成本的话，也得1500，明面上的费用就3000了，房价之所以涨，其实主要原因还是在于工资和土地费用。
以上只是我自己的观点，大家参考一下。
四、关于小区质量
大家在购买房产时，开发商一般都会交付住宅使用书和质量保证书，要没给也无所谓，记得问清楚各项的保修期限，比如建筑、装饰工程、防水工程这几项。保修期限到期后，是不予免费维修的，就跟我家的落地窗一样，特么内层玻璃坏了，我特么都找不到免费的维修，我还是在我公司买的房子，你说呢。
大家遇到的最主要的问题就是漏水、阴水、裂墙。
裂墙的问题，那就得分清是表面抹灰裂还是墙体裂，要是抹灰出裂缝的话，热胀冷缩很正常。要是墙裂，那就要求维权吧。
阴水问题的话，是因为防水没做好，卫生间阴水很正常，脚踢线上方有点无妨，要是大面积的话，就找物业或是开发商确定是什么原因吧。
漏水问题，一个是屋顶，一个是窗户，屋顶漏水是因为屋面防水没做好，窗户的话就是密封问题了，都不是什么大事，让物业维修就好了。
最后需要和大家说一个事，房屋质量问题大部分都是开发商质量遗留问题，房屋在交付使用后，开发商就相当于是半撤状态，所以在处理问题时，尽量不要过激，你拉了横幅，去办公室吵吵也没用，不如拿起法律武器来维权，还记得那年尚城嘉苑迟迟不交房怎么处理的吧。。。
技术贴竟然没人顶
他们是不是在拖延时间套路我们
傻瓜的情殇
