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现状：赣州楼市寒流涌动
去年以来，国家出台了提高房贷利率、提高首付比例、银根紧缩等一系列宏观调控政策，随之而来蔓延全国的房地产降价风波已经开始动摇了赣州购房者的信心。赣州市房管局市场开发科有关负责人认为，我市楼市现状不容乐观，商品房销售面积大幅下降、新开工面积减少、土地流拍现象愈演愈烈、房产商资金紧张，房地产业正面临着前所未有的考验。
由于信贷政策偏紧，直接导致购房数量萎缩。今年上半年，我市银行贷款余额比去年同期上升45.55%，但房地产信贷只增长15%。除信贷收紧外，房贷利率和首付门槛的提高也直接导致购房数量萎缩。自去年10月以来，我市房地产市场持续低迷，商品房成交量下降。今年1月至9月，我市中心城区商品房新开工面积仅为50.91万平方米，比去年同期下降44%。中心城区商品房销售面积（不含经济适用房）为45.88万平方米，同比下降40.06%；二手房市场也在滑坡，成交量同比下降29%。2007年9月至今，我市有很多期望购房的市民因不能获得贷款而放弃购房，中心城区今年1月至9月就出现78例退房，目前退房现象有逐步增加的趋势。
利好：为中低收入购房者减负
“此次调整的契税、印花税和土地增值税是直接涉及购房者的税种，降低这些税费将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。”章贡区地税局税政科负责人表示。
据介绍，新政策的税收优惠主要集中在三个方面：首先，契税税率下调到1％，以一套均价为每平方米4000元的90平方米普通住宅计算，其总价为360000元，按原政策计算应缴360000×4%×50%=7200元，调整后可以节约契税3600元。其次，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房者可以节省360元。再次，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税主要针对二手房交易，根据江西省现行土地增值税政策规定核定征收率暂定为1.5%，经计算可以为购房者节省土地增值税5400元。
去年以来，国家出台了提高房贷利率、提高首付比例、银根紧缩等一系列宏观调控政策，随之而来蔓延全国的房地产降价风波已经开始动摇了赣州购房者的信心。赣州市房管局市场开发科有关负责人认为，我市楼市现状不容乐观，商品房销售面积大幅下降、新开工面积减少、土地流拍现象愈演愈烈、房产商资金紧张，房地产业正面临着前所未有的考验。
由于信贷政策偏紧，直接导致购房数量萎缩。今年上半年，我市银行贷款余额比去年同期上升45.55%，但房地产信贷只增长15%。除信贷收紧外，房贷利率和首付门槛的提高也直接导致购房数量萎缩。自去年10月以来，我市房地产市场持续低迷，商品房成交量下降。今年1月至9月，我市中心城区商品房新开工面积仅为50.91万平方米，比去年同期下降44%。中心城区商品房销售面积（不含经济适用房）为45.88万平方米，同比下降40.06%；二手房市场也在滑坡，成交量同比下降29%。2007年9月至今，我市有很多期望购房的市民因不能获得贷款而放弃购房，中心城区今年1月至9月就出现78例退房，目前退房现象有逐步增加的趋势。
利好：为中低收入购房者减负
“此次调整的契税、印花税和土地增值税是直接涉及购房者的税种，降低这些税费将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。”章贡区地税局税政科负责人表示。
据介绍，新政策的税收优惠主要集中在三个方面：首先，契税税率下调到1％，以一套均价为每平方米4000元的90平方米普通住宅计算，其总价为360000元，按原政策计算应缴360000×4%×50%=7200元，调整后可以节约契税3600元。其次，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房者可以节省360元。再次，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税主要针对二手房交易，根据江西省现行土地增值税政策规定核定征收率暂定为1.5%，经计算可以为购房者节省土地增值税5400元。
此外，降低首付比例，则降低了购房者的准入门槛。商业银行利率下调，有利于减轻购房者的还贷压力。建设银行赣州市分行一工作人员表示，商业性个人房贷利率下浮将给购房者带来较大实惠，我市按揭买房者的贷款年限多在5年以上，原执行贷款下限0.85倍的贷款基准利率为6.3495％，打7折以后的利率为5.229%，相当于直接降息1.12个百分点。以购房价款360000元，首付20%以后，需贷款288000元，贷款期限20年为例，若按6.3495%的利率计算，其每月还款额为2121.81元，总共要还给银行509234.19元。若按5.229%的优惠利率计算，其每月还款额为1937.29元，总共要还给银行464950.58元。这等于享受新的利率后，每个月将少还184.52元，总共要少付息44283.61元。
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新政的出台，对于赣州市场的效果如何，众多房产商看法不一。许多房产商表示，这几项政策对中低端的购房者释放需求会有立竿见影的效果，因为这部分消费者本身有自住的刚性需求，契税和首付比例以及利率调整对他们购房有直接的帮助。另有房产商认为，现在的房地产市场缺乏的是消费者的信心，所以恢复信心也需要一段时间。降低契税限制在90平方米以下，对楼市的效果不会很明显。现在市场需要激发的是二次置业及投资者的购买力。
未来的赣州楼市，走向如何？陈毛银说：“新政所释放的正面信号，能够有效地提振消费者的市场信心，加上刚性需求摆在那里，楼市继续下跌的可能性不大。市场将会出现一个逐渐回暖的过程，前期出现的暴涨暴跌现象将很难再现。”某房地产公司的销售人员建议，当前对于结婚等具备刚性需求的购房者来说，对那些虚高的房源和区域还是需要规避，但如果同一区域内的新房与二手房存在比较明显价差，同时又提供一定的折扣或促销措施，在新政条件下这种新房可成为选择对象。
未来的赣州楼市，走向如何？陈毛银说：“新政所释放的正面信号，能够有效地提振消费者的市场信心，加上刚性需求摆在那里，楼市继续下跌的可能性不大。市场将会出现一个逐渐回暖的过程，前期出现的暴涨暴跌现象将很难再现。”某房地产公司的销售人员建议，当前对于结婚等具备刚性需求的购房者来说，对那些虚高的房源和区域还是需要规避，但如果同一区域内的新房与二手房存在比较明显价差，同时又提供一定的折扣或促销措施，在新政条件下这种新房可成为选择对象。
关注：房价高低决定市场
“只有开发商有效地降低房价，才能改变消费者的观望态度。”目前楼市低迷，原因在于房价太高，导致价格高出消费者的承受能力，让很多人买不起房。新政出台，虽然是“利好”，如果房价仍然超过大部分人购买力，那么即使利率、首付降了消费者同样买不起房。而这些措施能否达到效果，尚需接受市场检验。今年1月至9月，赣州城区商品住房销售均价为3287元/平方米（不含经济适用房），对于赣州这样一个欠发达城市和职工年平均收入不到15000元的收入状况相比赣州房价无疑是偏高的。据国家统计局赣州调查队的调查统计，今年8月，中心城区的房屋价格比上月下跌0.1%，这是自2005年以来商品房销售价格环比指数首次下跌。赣州楼市必然要经历市场的洗礼，只有将虚高的房价和泡沫挤压后，赣州楼市才会活力涌现。
众多的房企，眼花缭乱的楼盘，但最终消费者的选择倾向才是房产市场的制胜关键。业内人士认为，研究宏观调控政策，房产商可以做出避免同质化竞争、符合未来主流要求的热销楼盘。目前，高性价比楼盘、品牌楼盘越来越受到赣州购房者的青睐。而价格适中、户型设计合理的住宅成为购房者的抢手货。成套节能住宅、高精度设计路线、标准化生产将是今后的发展趋势。（□邓龙炬 记者胡瑞谊 郭远）
“只有开发商有效地降低房价，才能改变消费者的观望态度。”目前楼市低迷，原因在于房价太高，导致价格高出消费者的承受能力，让很多人买不起房。新政出台，虽然是“利好”，如果房价仍然超过大部分人购买力，那么即使利率、首付降了消费者同样买不起房。而这些措施能否达到效果，尚需接受市场检验。今年1月至9月，赣州城区商品住房销售均价为3287元/平方米（不含经济适用房），对于赣州这样一个欠发达城市和职工年平均收入不到15000元的收入状况相比赣州房价无疑是偏高的。据国家统计局赣州调查队的调查统计，今年8月，中心城区的房屋价格比上月下跌0.1%，这是自2005年以来商品房销售价格环比指数首次下跌。赣州楼市必然要经历市场的洗礼，只有将虚高的房价和泡沫挤压后，赣州楼市才会活力涌现。
众多的房企，眼花缭乱的楼盘，但最终消费者的选择倾向才是房产市场的制胜关键。业内人士认为，研究宏观调控政策，房产商可以做出避免同质化竞争、符合未来主流要求的热销楼盘。目前，高性价比楼盘、品牌楼盘越来越受到赣州购房者的青睐。而价格适中、户型设计合理的住宅成为购房者的抢手货。成套节能住宅、高精度设计路线、标准化生产将是今后的发展趋势。（□邓龙炬 记者胡瑞谊 郭远）
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