标题：银座股份2015年年报点评：商业经营稳中略降 期待重组协同及员工激励带动效率提升
发布日期：2016-03-30 13:19:35
内容： 利润大幅下滑受地产亏损所致，商业主业略有下滑 2015 年收入145.9 亿元，同比增长5.6%；归属上市公司股东净利润1.03 亿元(或EPS= 0.20 元)，同比下降40.35%，利润大幅度下滑的原因是全资子公司青岛银座投资开发有限公司青岛和谐广场开业，同时项目附带建设的商品房实现交房，因土地成本高，利息不能资本化、市场处于培育期，项目亏损较大，影响公司整体利润下降，其中青岛银座投资开发有限公司亏损1.27 亿元。 商业主业实现收入134.12 亿，同比下滑2.64%，剔除地产亏损后商业主业归母净利约2.3 亿（2014 年商业主业净利润2.4 亿），同比下滑约4%。 毛利率略有下滑，费用率同步下降 15 年商业毛利率14.37%，同比减少0.61pp，15 年销售管理费用率下降0.73pp 到13.71%，其中人工费用、租金、折旧、运营费用分别同比-3.48%，-1.71%，+3.11%，+6.71%。 盈利预测及投资建议：资产价值夯实，员工持股范围较广 整体上市及员工持股：（1）公司向银座商城、山东世贸中心、鲁商集团发行股份购买其持有的17 家子公司100%股权及临沂居易置业98%股权，资产作价36.5 亿（对应4.73 亿股）。（2）同时员工持股计划认购3.58 亿（对应4651 万股），其他第三方个人和机构认购8.70 亿（对应1.13 亿股）。 此次股票发行价格为7.7 元，发行总股本6.32 亿，方案完成后总股本11.52 亿，当前股价对应重组后市值98 亿。NAV 估值：NAV/市值=3，重组后自有物业面积将达到140 万平米，按每平米3 万元评估，资产价值420 亿，剔除负债约120 亿，NAV=300 亿。估值：不考虑资产注入，公司16-18 年EPS 分别为0.42元、0.44 元、0.59 元，当前市值对应16 年21XPE。考虑资产注入及股本摊薄，重组合并后16 年商业利润约4.8 亿，对应16 年20XPE。此次员工持股3.6 亿元，覆盖范围从高管到店长层级，此外公司资产价值夯实，重组之后资产协同效应加强，未来经营效率提升可期。维持“买入评级”。 风险提示 员工持股激励效果低于预期，行业持续低迷
发布日期：2016-03-30 13:19:35
内容： 利润大幅下滑受地产亏损所致，商业主业略有下滑 2015 年收入145.9 亿元，同比增长5.6%；归属上市公司股东净利润1.03 亿元(或EPS= 0.20 元)，同比下降40.35%，利润大幅度下滑的原因是全资子公司青岛银座投资开发有限公司青岛和谐广场开业，同时项目附带建设的商品房实现交房，因土地成本高，利息不能资本化、市场处于培育期，项目亏损较大，影响公司整体利润下降，其中青岛银座投资开发有限公司亏损1.27 亿元。 商业主业实现收入134.12 亿，同比下滑2.64%，剔除地产亏损后商业主业归母净利约2.3 亿（2014 年商业主业净利润2.4 亿），同比下滑约4%。 毛利率略有下滑，费用率同步下降 15 年商业毛利率14.37%，同比减少0.61pp，15 年销售管理费用率下降0.73pp 到13.71%，其中人工费用、租金、折旧、运营费用分别同比-3.48%，-1.71%，+3.11%，+6.71%。 盈利预测及投资建议：资产价值夯实，员工持股范围较广 整体上市及员工持股：（1）公司向银座商城、山东世贸中心、鲁商集团发行股份购买其持有的17 家子公司100%股权及临沂居易置业98%股权，资产作价36.5 亿（对应4.73 亿股）。（2）同时员工持股计划认购3.58 亿（对应4651 万股），其他第三方个人和机构认购8.70 亿（对应1.13 亿股）。 此次股票发行价格为7.7 元，发行总股本6.32 亿，方案完成后总股本11.52 亿，当前股价对应重组后市值98 亿。NAV 估值：NAV/市值=3，重组后自有物业面积将达到140 万平米，按每平米3 万元评估，资产价值420 亿，剔除负债约120 亿，NAV=300 亿。估值：不考虑资产注入，公司16-18 年EPS 分别为0.42元、0.44 元、0.59 元，当前市值对应16 年21XPE。考虑资产注入及股本摊薄，重组合并后16 年商业利润约4.8 亿，对应16 年20XPE。此次员工持股3.6 亿元，覆盖范围从高管到店长层级，此外公司资产价值夯实，重组之后资产协同效应加强，未来经营效率提升可期。维持“买入评级”。 风险提示 员工持股激励效果低于预期，行业持续低迷
