当太阳不再上升的时候
当地球不再转动
当春夏秋冬不再变换
当花草树木全部凋残
我还是不能和你分散
不能和你分散

5月1日，微信朋友圈中，万科执行副总裁毛大庆近万字的发言让市场风声鹤唳。《每日经济新闻》记者注意到，这篇文章中，毛大庆的发言核心内容为三点：内地反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。发言中引用了大量的数据以及城市案例，信息量极大。
作为房产龙头的高管，毛大庆的“看空论”对市场的影响力不言而喻。但在文章被流传不到24个小时的时间，万科方面紧急发布声明称，该文章内容不是由活动主办方和万科公司提供。文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点，如果有采访需求，请联系北京公司品牌部。

毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市
过去10年，房地产一共有过43次政策行调控，颁布了179份四部委以上的文件，里面都透露了哪些信息？万科副总裁毛大庆告诉你：其实这179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没有落实。可想而知，最终房地产越调控越离开始的目标渐行渐远。
反腐败对开发商有什么影响？毛大庆告诉你影响的不是少了一批能够消费得起高端楼盘的腐败官员，而是一批跟这个事有直接或者间接关系的产业和人，以及这批人对持有高端楼盘的疑惑心理。
万一北京房子要降价了怎么办？毛大庆讲了一个有趣的事：万科在建委的要求下低价开盘了一个项目，经媒体宣传变成了万科带头降价，北京楼市要崩盘。以至于一个中央常委的儿子从美国打来电话问北京房价是不是真要跌。结果房子4个小时卖光。由此毛大庆认为，北京楼市90%以上还是刚需。
对于这一轮地产非政策性调控的萧条，毛大庆持什么观点？他怎么看接下来全国楼市的走势？到底什么原因让毛大庆看不懂北京楼市？请看本期《干货》。干货太多，请收藏之后慢慢看。

第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028—2033年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6（即一个人能抚养一个及多个能力的人），也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。
最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。

《每日电讯报》Ambrose Evans-Pritchard报道，根据一段外泄录音，毛大庆在一个饭局中扬言，1990年，东京土地总值相当于美国GDP63.3％；1997年，香港土地总值相当于美国GDP 66.3％。今天，北京土地总值相当于美国GDP 61.6％。言下之意，以港日为鉴，内地楼市爆煲逼在眉睫。
毛大庆还透露，内房库存山积，27个主要城市中，库存对销售比率高于12个月的占21个，当中9个比率更在24个月以上。单在北京，多达42个豪宅新盘将于2015年落成，5万多户的额外供应，叫市场如何消化？毛大庆指出，早在三年前，内地每千人便有35个新建住宅单位。放眼全球，即使楼市热火朝天，也没有任何国家比率高于14水平。毛索性把话说白：他看不到房价有任何上升可能！
万事后万科虽作出澄清，相关评论并不反映公司或毛大庆本人的观点，但并未就录音的真实性提出反驳。那就奇了，录音既非伪造，出自毛大庆之口便千真万确。自己说的话若不反映本人观点，那么毛在替谁讲话？

网上两则消息先后成为重点新闻，一则是《房价下跌政府比开发商还着急》，http://news.cnfol.com/chanyejingji/20140505/17766555.shtml
一则是《财政部专家：房价“大跳水”对老百姓没有好处》，http://beihai.focus.cn/news/2014-05-06/5006814.html

万科为何“恐惧”
在不恰当的时候说实话，后果往往很“严重”。2008年王石试过一次，2014年毛大庆又试了一次。
毛大庆原是新加坡凯德置地北京公司的常务副总，2009年被万科挖过来，负责商业地产等领域。今年“五一”前夕，毛参加了一次地产界高层人士的内部交流。随后，一篇题为《毛大庆：全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传。这篇文章以翔实的数据、生动的案例、深入的分析，全面看空当前房地产市场。文章流出当晚，万科集团发表声明称，文中信息不代表万科和毛大庆个人观点。随后几天，毛大庆一直在媒体面前“失联”。

5月5日下午，万科总裁郁亮通过新浪乐居对这一事件进行了“善后表态”。郁亮的核心观点如下：1、这篇文章不能全面、准确反映万科的观点；2、万科对于行业的态度是“谨慎乐观，积极应对”。从提示风险的角度，赞成网传“毛大庆谈话”的一些观点，房地产已经进入下半场。3、对于中国房地产来说，以前是黄金时代，现在是白银时代，但发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。
说实话，“毛大庆演讲速记稿”披露的数据和观点，丝毫没有让我感到意外，更谈不上震惊。相反，倒是此后万科高层和毛大庆本人表现出的“恐惧”，让我有点震撼。万科为什么害怕？我想大概有以下几个因素：
第一，目前房地产市场的确非常不景气，各地政府都在酝酿救市。在这种时候，万科高层如果公开唱空，将得罪地方政府和众多房企同行，引火烧身。万科虽然是中国房企的老大，但基本上是一家“书生企业”，谈不上多少背景。最大股东华润，最近也麻烦缠身。王石历来标榜万科不行贿，不靠近官场。也正是如此，万科一路走来颇多坎坷，这从万科在中心城市拿到的土地位置就可以看出来。很多时候，万科被地方政府当做“暖热”生僻地块的“插队知青”来使用。

第二，由于拿到的地块普遍比较差，开发量比较大，所以当市场低迷时，万科的存货压力会比较大。据Wind资讯的最新统计，到去年年底具有可比数据的2425家上市公司，存货总额为5.85万亿元，而万科以3311亿元名列第一，同比增长30%。而在存货量最大的20家上市公司中，房地产企业占了将近一半。Wind资讯的统计还显示，去年年底142家房企存货总额达到1.975万亿，比2012年大涨26%。很明显，唱空市场对万科自己来说也是非常不利的。
第三，万科的“精神领袖”王石最近比较高调，说了一些中国语境下犯忌的话，比如说当年因为降价被南京罚款4000万，引发了跟南京物价局的隔空口水战。王石正在英国进行第二阶段的留学，国内大局需要郁亮来主持。他们两个人面对的环境全然不同，所以郁亮“如临深渊、如履薄冰”是可以理解的。

关于城镇化率，郁亮采用的是官方说法。根据国家统计局的数字，2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，中国城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国流动人口为2.45亿人。我们知道，流动人口中绝大部分是农民工，大约占80%以上。他们一般只身在城里打工，最多带上妻子，父母和孩子一般来说是无力到城里生活的。所以，如果经济条件允许，中国城镇人口可以马上再增加至少2.45亿，而达到75%左右。或者可以这样说，如果不提高农民工的收入，城镇化率基本上见顶了，因为能出来打工的精壮劳力都已经出来了。以目前中国城市的房价，让多数农民工买得起房子，是完全不可能的。所以，未来城镇化红利的大小，取决于能不能提高农民工的收入，对此我比较悲观。
所以，如果让我选择相信谁的话，我更相信那篇广为传播的文章中的毛大庆，而不是正式表态的毛大庆和一本正经的郁亮。
http://finance.ifeng.com/a/20140506/12268339_0.shtml

无论是房地产救市，还是招商引资，都恐难以实现GDP7.5%理想目标。长期以来，投资成为增长重要拉动因素，不过由于存在过剩产能，各地投资普遍降速。
货币政策若继续淡定，各地开展的自救行动，更像是行为艺术．
如果政府不搞“强刺激”的政策理念能够得到兑现，那么调低经济增长率，就是最诚实的做法。