本报记者 刘勇 北京报道
短期内地方政府难摆脱土地财政依赖
近期，网上一则“政府和银行从房地产销售收入中拿走75%”的消息引发广泛关注。
多位业内专家向记者表示，尽管该计算方法存在一定误差，但土地出让金、各种税费占房价的六成以上是不争的事实。如此高的比例反映出，短期内地方政府难以摆脱对土地财政的依赖。
计算方法之争
日前，某媒体负责人称，“2012年房地产业销售6.4
万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次，“75%”这一惊人的数字，引发了较大争议。
对于上述计算方法，多位业内人士表示，简单地将该年的土地出让金与税费相加，除以该年新建商品房销售总额，并不准确。
中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“土地出让金与房地产销售两者发生的时间并不匹配。也就是说，拿地之后，出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后，因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的成本。此外，从银行获得贷款会产生相应的融资成本和财务成本，这些都是开发商的成本之一。”
而对于房企来说，其收入也不仅仅是项目销售如此单一。
“房企获得的土地是有增值和溢价的，从中房企也可以获得一定的收益。”陈国强表示。
陈国强强调，多个费用并非在同一时间发生，有的费用也不是一次付出的，而是在不同环节分多次付出。只是这些费用放在政府这一个筐里。
中国指数研究院副院长陈晟与陈国强观点相似，均认为该计算方法存在问题。陈晟指出：“一般来说，银行并不计算在内，因为银行贷给开发商的资金本身也是有成本的，通常只计算税费以及土地出让金。”
实际上，对于土地出让金以及税费在开发成本中所占的比例一直引人关注。早在2009年，全国工商联房地产商会向当年的两会提交了一份名为《关于我国房价何以居高不下》的提案，该提案指出，地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%；总费用支出当中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%，并由此引发了关于房价成本的争论。
近几年，关于房价成本购成的讨论一直没有停过，而土地及税费在其中所占的比重版本不同，而相同的是在各版本中，地价及税费在房价中的比例逐年不断提高。
陈国强认为：“房地产行业所承担的税费存在于各实体经济中，房价高的确与地价高和税费高有关系，但是并不能将房价高全部归咎于此。货币超发、通货膨胀、投资渠道单一等多方面因素都可以影响到房价的水平。”
此外，业内人士认为，国家统计局的数据中，2012年6.4
万亿销售额，特指新建商品房销售额，而契税和营业税包括新建商品房和二手房，房产税是二手房持有环节的税收。