夫妻财产关系之婚前房屋婚后出售
作者：北京中盾律师事务所 江本伟律师
按照婚姻法解释三的规定，婚前登记在一方名下的房屋所有权应当属于产权登记人所有，如果婚后双方共同偿还贷款则按照婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻根据婚姻法第39条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。而婚姻法第三十九条第一款规定“　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”
同时婚姻法解释三第五条规定“ 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”
根据以上规定，便会滋生出如下两个问题需要研究：
第一，登记在一方名下的婚前财产如果在婚后出售或出售后有从新买房应当如何界定再买的房屋所有权？
第二、一方出售房屋后用售房款再次购买房屋，那么这样的行为是否应当属于投资行为？如果属于，那么房屋的增值部分是否属于受益?如果不属于那么如何对待名下有十几套房屋的炒房者?
首先我们来分析第一个问题：
江本伟律师认为：根据婚姻法解释三的规定，婚前登记在一方名下的房屋所有权属于产权登记一方。在这里婚姻法解释三已经明确规定了婚前一方名下房屋的所有权归属问题，那么以此为基础，根据物权法的规定我们可以得出，如果此房屋在婚后出售，那么售房款的所有权归属问题可分为如下几种情形：
1、如果另一方（非产权登记方）参与了该房屋贷款的偿还，售房款归属应按照婚姻法解释三第十条规定进行处理。
2、如果该房屋贷款完全由产权登记方自己偿还，在国家法律法规对此没有特殊规定的情况下，那么应当按照物权法的规定处理，即该售房款应当属于房屋所有人。因为根据无权法的规定，在无其他限制性无权的情况下，物的所有权人有权任意处分自己的所有的物，有权通过处分自己的财产获得收益。
上面我们分析了售房款的归属问题，现在我们分析一下，用该售房款重新购房，新购房的所有权归属问题，新购房的归属可分为如下几种情况：
1、一方未参与婚前房屋房贷偿还，婚后产权登记人用售房款重新购房，房屋登记在一方名下。
2、一方未参与婚前房屋房贷偿还，婚后产权登记人用售房款重新购房，房屋登记在双方名下。
3、一方参与了婚前房屋房贷偿还，夫妻双方未对售房款进行分割，婚后用售房款购买房屋，登记在一方名下。
4、一方参与了婚前房屋房贷偿还，夫妻双方未对售房款进行分割，婚后用售房款购买房屋，登记在双方名下。 （江本伟律师13699175534）
5、一方参与了婚前房屋房贷偿还，但夫妻双方已经对售房款进行分割，婚后一方用自己所得售房款部分重新购房，房屋登记在一方名下。
6、一方参与了婚前房屋房贷偿还，但夫妻双方已经对售房款进行分割，婚后一方用自己所得售房款部分重新购房，房屋登记在双方名下。
上面仅仅是一个简单的分类，实际操作中情况要比这更复杂。我们现在姑且仅针对以上情况一一分析其中涉及到的法律关系
（江本伟律师 待续......）