第一章 加息、降息和房产价格的关系
　　 (按揭部分）贴现值=∑[年供*/ (1+纸币贴现率)]
注释：比如纸币贴现率是10%，100/(1+10%)=90.9元，100/[(1+10%)(1+10%)=82.6元，意思是今年的100元、去年的90.9元、前年的82.6元购买力是一样的，能买到的东西差不多。
举例：全款总价125万，两成首付，贷款100万，30年还贷，利率7.05%。
　　第一种情形，纸币贴现率为-2%
　　1，7折利率 (4.935%)，年供63943元，按揭部分贴现值约为250万，房子总价为275万；
　　2，基准利率 (7.05%)，年供80240元，按揭部分贴现值约为313万，房子总价为337万；
　　3，1.2倍利率(8.46%)，年供约91930元，按揭部分贴现值约为360万元，房子总价为385元。
　　说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌13%就和基准利率的房价差不多，如果跌去30%就和7折利率的房价差不多。
　　说明2：纸币贴现率为-2%，说明纸币一年比一年值钱，比如今年的100元，可买到1头羊，明年的100元，可买到1.02头羊（羊的价格和cpi基本同步）。自从取消金本位后，日本是唯一一个纸币长期增值的国家，即纸币贴现率为负的。一碗阳春面，十年前卖1000日元，现在可能只卖950元。这种情况下，当然是现金为王。
　　说明3：纸币贴现率为负的情况下，不会有这么高的贷款利率，否则，经济就严重萧条（本文只是举列用）。事实上日本已经长期经济萧条，贷款利率很低。
第二种情形，纸币贴现率为6.4% (2011年8月的cpi)
　　1，7折利率(4.935%)，按照公式计算，按揭部分贴现值约为88万元，房子总价为113万元；
　　2，基准利率（7.05%），按照公式计算，按揭部分贴现值约为111万元，房子总价为136万元；
　　3，1.2倍基准利率(8.46%),按照公式计算，按揭部分贴现值约为127万元，房子总价为152万元；
　　 说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌11%和基准利率的房价差不多，如果跌26%就和7折利率的房价差不多。
　　 说明2：纸币贴现率为6.4%,说明纸币在贬值。比如，100元今年能买1头羊，明年就只能买0.94头羊 （羊的价格和cpi保持一致）
第三种情形，纸币贴现率为10%
　　1，7折利率(4.935%)，按照公式计算，按揭部分贴现值约为66万元，房子总价为81万元；
　　2，基准利率（7.05%），按照公式计算，按揭部分贴现值约为83万元，房子总价为107万元；
　　3，1.2倍基准利率(8.46%),按照公式计算，按揭部分贴现值约为95万元，房子总价为120万元；
　　 说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌11%和基准利率的房价差不多，如果跌27%就和7折利率的房价差不多。
　　说明2：实际中纸币贴现率为多少，没有准确统计值。有的人认为和M2过去25年的增速21.6%一样，但是本人认为这25年来物资总量和总类都丰富了很多，而且M2也不会完全流入到流通领域，纸币贴现率不可能大于21.6%。也有的人估算出是15%左右，那么按照这个值，我们大致估算下，1万元/[(1+15%)^9]=2842元，即1万元和10年前的2848元购买力是否一样呢？1万元/[(1+15%)^4]=5717元，即1万元和5年前的5717元购买力是否一样？感觉这个值比较靠近，下面就继续算房产的贴现值。
第四种情形，纸币贴现率为15%
　　1，7折利率(4.935%)，按照公式计算，按揭部分贴现值约为48万元，房子总价为73万元；
　　2，基准利率（7.05%），按照公式计算，按揭部分贴现值约为61万元，房子总价为86万元；
　　3，1.2倍基准利率(8.46%),按照公式计算，按揭部分贴现值约为69万元，房子总价为94万元；
　　 说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌8%和基准利率的房价差不多，如果跌22%就和7折利率的房价差不多。
　　说明2：这种情况下，纸币贴现率高，纸币有泡沫，会驱使有钱人去找各种各样的渠道去投资以避免财富被洗劫，短期如此，可以促进投资刺激行业发展。但是长期执行这种货币政策，那么会造成投资浪费甚至泛滥的危险，各种投资品都有泡沫破裂的危险。同时，会衍生恶性通胀，群众难以忍受，执政集团政治压力很大。也就是说，不能长期这么做，纸币贴现率为15%是不可能长久。
综上所述，可以解释几个现象。
　　1，利率上升，对按揭买房的人来说，增加了房产的当前贴现值，买房负担加重。
　　2，在纸币贴现率高（纸币贬值率高）的年代，按揭买房是很合算的。这也是为什么前几年买房子的人后悔没贷款，后悔买少了的主要原因。
　　3，纸币贴现率太高，造成房价贴现值很低，因此房价上涨压力巨大。这也是为什么房价怎么压都很难压下来的直接原因。
　　 4，纸币贴现率很高的情况下，房价贴现值很低，比如本例中全款125万的，折现值最低可以达到73万元。所以，尽管表面上当前的房价很高，但是实际算下来，并不贵，对答多数家庭，并没有到“三代人合力也买不起”的地步。


第三章 租售结合型投资收益
　　投资收益=∑[年租金 *（1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)] +∑剩余总收益/ (1+纸币贴现率) – 入手价
　　如果购房后持有三五年左右再出售，新房基本上只能收回装修钱，即使有所收益，也是蝇头小利。如果是二手房，能把购买时的交易税费计算进去，可能还要倒贴一点。因此，本文中不计入租金收益，此模型和纯出售型投资基本一致。
　　以100万入手价为例，假设持有五年后出售。
　　Case 1: 五年内的纸币贴现率分别为6%、3%、-2%、10%.
　　投资收益=到手价/[（1+6%）*（1+3%）*（1-2%）*（1+10%）]-100万。
　　 =0.8496 *到手价 -100
　　根据计算，到手价格保持在118万以上，才不亏本，即实现保值。
Case 2,假设纸币贴现率为10%
　　投资收益=到手价/[（1+10%）*（1+10%）*（1+10%）*（1+10%）]-100万。
　　根据计算，到手价格保持在146万 以上，才不亏本，即实现保值。
Case 3,假设纸币贴现率为15%
　　投资收益=到手价/[（1+15%）*（1+15%）*（1+15%）*（1+15%）]-100万。
　　根据计算，到手价格保持在175万 以上，才不亏本，即实现保值。
Case 4,假设纸币贴现率为21.6%(与过去25年M2增速同步)
　　投资收益=到手价/[（1+21.6%%）*（1+21.6%%）*（1+21.6%%）*（1+21.6%）]-100万。
　　根据计算，到手价格保持在219万 以上，才不亏本，即实现保值。
从上述可以说明两点：
　　1，五年前买房的，全国大多数地方，上涨了3-10倍左右，上涨率比M2的增速都快，买房保值的目标实现是没大问题的（未来不好说）。
　　2，如果贴现率保持恒高，而房价长期横盘的话，那么是亏本的，损失惨重，就会被套牢，可见炒房也是有风险的，赚和赔都是转眼之间的事情。


第四章 调控（提高首付和加息）和房价贴现值的关系
按揭购房的房价贴现值，计算公式如下。
　　　　房价贴现值=首付 + ∑ (12 * 月供)/ (1+纸币贴现率)
　　　　注释：比如纸币贴现率是10%，100/[(1+10%)(1+10%)(1+10%)(1+10%)=68元，意思是今年的100元和五年前的68元购买力是一样的，能买到的东西差不多。以我们的亲身体验，感觉纸币贬值率和这个差不多，本文以这个数值为例。
　　　　举例：全款总价125万，30年还贷，基准利率7.05%。
　　　　第一种情形，假设房价在调控前后没有发生变化
　　　　1，调控前，两成首付，7折利率(4.935%)，按揭买房的购房成本贴现值计算如下：
　　　　房产贴现值=首付+ ∑ (12 * 月供)/ (1+纸币贴现率)
　　　　=125000*20% + ∑ (12 * 5328.56)/ (1+10%)==91万
　　　　2，调控后，三成首付，1.2倍基准利率(8.46%),按揭买房的购房成本贴现值计算如下：
　　　　房产贴现值=首付 + ∑ (12 * 月供)/ (1+纸币贴现率)
　　　　=1250000*30%+ ∑ (12 * 6703.2)/ (1+10%)==120万
　　　　第二种情形，假设调控后房价下跌25%,即全款总价为93.75万。
　　　　房产贴现值=首付+ ∑ (12 * 月供)/ (1+纸币贴现率)
　　　　=937500*30%+∑ (12 * 4692.24)/ (1+10%)==91万
即，对比调控前，如果在售房价下跌了25%以上，调控后的买房者才能占到便宜。
　　　　放眼全国，就能刚凑够首付的购房户而言，有几多是能从调控中得利的


第五章 租售比的计算
　　用于出租收益的房产，其贴现值计算公式如下。
　　房产贴现值=∑未来收益/ (1+纸币贴现率)]= ∑未来租金收益/ (1+纸币贴现率)]
　　 =∑ 12* 月租 (1+租金上涨率)/ (1+纸币贴现率)] (N=出租年限)
　　国际通用合理租售比为1/300到1/200之间，本文以租售比1/250为例，比如100万的房子，月租4000,21年回本。
　　再结合国内某些房产租售比1/1000为例，计算租金上涨率需要达到多少，收益才能追平国际的合理租售比。
　　将参数代入上述公式，如下。
　　100万=12*1000 * ∑[1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)] (N=21)
　　解析上述公式，得出，租金上涨率=1.1325 *(1+纸币贴现率) -1
　　Case 1: 纸币贴现率为0
　　 租金上涨率=13.25%，才能追平国际合理租售比1/250；
　　 Case 2: 纸币贴现率为6.4%(与2011年8月cpi同步)
　　 租金上涨率=20.49 %，才能追平国际合理租售比1/250；
　　 Case 3: 纸币贴现率为10%
　　 租金上涨率=24.57 %，才能追平国际合理租售比1/250；
　　Case 4: 纸币贴现率为15%
　　 租金上涨率=30.24 %，才能追平国际合理租售比1/250；
　　Case 5: 纸币贴现率为21.6% (与过去25年的M2增速一致)
　　 租金上涨率=37.71 %，才能追平国际合理租售比1/250；
以上计算说明什么问题？目前北上广租售比接近于1/1000的不在少数，租售比追上国际水平是非常有难度的。租售比接近于1/1000的房子，一般是大户型（比如三室两厅），合租居多，因为共用客厅、厨房、卫生间，私密性无法保住，出租收益折损大。而1居室，客厅和卫生间为租客独享，出租收益折损很小，因此租售比低，出租回报率高。比如，能做到租售比1/400的一室一厅。
　　以租售比1/400为例，将参数代入公式，如下。
　　100万=12*2500 * ∑[1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)] (N=21)
　　解析上述公式，得出，租金上涨率=1.0508 *(1+纸币贴现率) -1
　　Case 1: 纸币贴现率为0
　　 租金上涨率=5.08%，才能追平国际合理租售比1/250；
　　 Case 2: 纸币贴现率为6.4%(与2011年8月cpi同步)
　　 租金上涨率=11.81%，才能追平国际合理租售比1/250；
　　 Case 3: 纸币贴现率为10%
　　 租金上涨率=15.59 %，才能追平国际合理租售比1/250；
　　Case 4: 纸币贴现率为15%
　　 租金上涨率=23.22 %，才能追平国际合理租售比1/250；
　　Case 5: 纸币贴现率为21.6% (与过去25年的M2增速一致)
　　 租金上涨率=27.77 %，才能追平国际合理租售比1/250；
　　通过以上计算可以看到，追上国际合理租售比，还是很难的。
但是，现实中，如果把五年前的房价，贴现到今年，再结合当前月租，租售比的计算结果会让人意外。
　　现在市面上租金3000左右的一居室，五年前40万能买到吗？如果是，计算如下：
　　Case 1: 纸币贴现率为0
　　 房价贴现值=40万 * (1+纸币贴现率)^4=40万，租售比1/133；
　　 Case 2: 纸币贴现率为6.4%(与2011年8月cpi同步)
　　 房价贴现值=40万 * (1+纸币贴现率)^4=51.27万，租售比1/171；
　　 Case 3: 纸币贴现率为10%
　　房价贴现值=40万 * (1+纸币贴现率)^4=58.56万，租售比1/195；
　　Case 4: 纸币贴现率为15%
　　房价贴现值=40万 * (1+纸币贴现率)^4=70万，租售比1/233；
　　Case 5: 纸币贴现率为21.6% (与过去25年的M2增速一致)
　　房价贴现值=40万 * (1+纸币贴现率)^4=87.47万，租售比1/233；
就过去十年的楼市实践而言，最后一种计算模式和实际最吻合。为什么会这样呢？因为，在房地产发展阶段，相对纸币，房产贴现利率为负，即房产本身在迅猛地价值增值，过去的价格贴现到现在，远低于当前市价。等房地产发展到高级阶段，这种计算模式就不再适用了，那时候传统计算模式可能更适用，但未必是房价下降来实现，而可能是以租金上涨的方式来诠释。

待续

　第六章 如何做到房价绝对公平、合理（廉价）
　　房产的当前成交价格，是买卖双方，对未来总收益的当前贴现值所达成的共识。
　　即，房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)} ，未来收益和贴现率，均是变量。
　　决定房子未来总收益的主要因素是供需关系、需求支付能力、房产使用价值，决定房产贴现率的主要因素是房地产被赋予的货币政策支持。
　　如果房产的未来总收益降低、贴现率增加，那么房价就会降低，如何做到呢。
　　第一招，供需关系均匀化
　　目前，我国人口分布是很不平衡的，“胡焕庸线”(“瑷珲—腾冲一线”)的东南方，占国土面积的36%，却居住着96%的人口，人均土地面积仅约为4.04亩（“胡焕庸线”西北方人均土地面积约为164.85亩）。如果把全国的沙漠、高原、草原、山川、河流、湖泊等强制改造成居住适宜度完全一致的平原，且强制进行人口均匀分布，那么可以将人均土地面积上升到10.77亩。待改造工程完毕后，国家机构负责直接开发，造出的房子大小、规格、配套等完全一致。
　　这样一来，可以在全国范围统一标定房价了。
第二招，收入均匀地低量化
　　公民的收入所得全部上缴国库，再由国家统一平均分配，且分配量持续降低。为保险起见，以月为单位更换货币，且禁止新币、旧币、外币之间兑换。这样一来，人民收入原来愈低，且全部都得是月光族。此外，国家负责出台政策提高购买房产的门槛，比如严禁他人资助购房款，取消按揭、住房公积金政策等。
　　这样一来，谁还买得起房子？
第三招，居住价值均匀地恶劣化
　　国家负责将全国所有小区配套的交通、医疗、学校、商业、绿化、水电气等公共设施等进行均匀地持续恶化，国家负责将房子的通风、采光、建筑质量等进行均匀地持续恶化；国家负责将购房行为宣传为反道德、反社会秩序的行径，且保证对公民的宣传效果完全一致。
　　这样一来，谁还想买房？
第四招，房产被持续贬值化
　　国家负责保证经济持续萧条，尤其保证房地产长期萧条和衰退，确保现金为王，即纸币最增值，房产最贬值。
　　国家负责统一开发房地产，重典惩罚私自开发者，取消目前的预售制度自然不在话下，让有钱人和企业不来投资开发房地产业。
　　提高房产持有门槛，包括暴征物业税、房产税等。
　　提高房产转让门槛，比如暴征二手房交易税。
　　种种措施，确保今天买房明天跌，明天买房后天跌，房价焉有不降的道理。
　　这样一来，谁还敢买房？
以上四招一出，可以确保中国房价公平、合理（低价或免费入住国家建好的房子）。


第七章 房价的本质
　　 房产是一种资产，是一种财富，是一种商品，其价格不是由良心决定的。
　　　　房产的当前成交价，是买卖双方，对房产未来总收益的当前贴现值所达成的共识。即，房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)}
　　　　 商品的消费周期大不相同，比如大米白菜，今天买了今天吃完，消费周期短暂。而房产的消费周期是很漫长的，在购买房产后，买方将在较长时间内，以自住、转售、出租等方式消费（也即获取收益）。这意味着，在购买房产以后，买方获得的未来总收益具体是多少，是不可精确预知，是变量。在这种情况下，为了交易便利，只有对未来总收益，按照一定的贴现率，折算成现值，即贴现，就得到房价。如果买卖双方对房价达成共识，那么就可能成交。贴现率也是变量，不可预知，因为房产未来的涨跌趋势，也不可精确预知。这意味着，房产当前的成交价格，并不是房产真实价值的精确体现。
　　　　房产的未来总收益，主要由供需关系、需求支付能力、房产使用价值（包括建筑质量、户型、采光、通风等内部属**通、学校、医疗、商业配套等外部属性）。通俗地讲，有钱人多的地方，好房子价格就贵。
　　　　 房产的贴现率，主要由该产业所获得的货币政策支持来决定。如果是自由市场，那么房产的贴现率，应该由市场均衡，和实际利率基本保持一致，因为资本天生是逐利的，买房的收益如果高于储蓄，买房的人就会增加，买房的收益如果低于储蓄，买房的人就会减少。在我国，房地产并不是自由市场，在不同的发展阶段，被赋予的贴现率不一样。宏观上，存款利率被政策控制在较低水平，逼迫有钱人不敢存钱吃利息，去投资，以钱生钱，从而刺激经济发展。微观上，房地产的房预售制度、信贷支持等刺激更多的有钱人参与去投资开发，卖房子；住房公积金政策、按揭及优惠政策等等，刺激有钱人去买房。因此，房产的贴现率很低，现在的房子，相对货币显得很“值钱”，涨得也快。而如果存款利率高、通胀率低，那么有钱人就会考虑是否拿钱去存款吃利息，未必去涉足房产，那么房子相对货币，就不会显得很“值钱”，房价涨速就会变缓。


我希望房价掉。但你说的我真是看不懂，主要更是没信心看下去。