研究结论
从我们曾提出的6 个维度看，地产股价值优势依然很明显。PE 底部、PB 底部、相对PE 底部、RNAV平均折价25％、DCF 测算结果显示万科股价已包含非常悲观预期、从产业资本看"招保万金"股价对应的土地成本甚至低于公司2008 年以来的拿地成本。
当然，若房价大幅下跌，地产股的价值将无从谈起。但无论是从下半年的供求关系还是信贷量来看，我们判断下半年整体房价大幅波动的可能性较小。
从全年供求关系看，若扣除非销售性保障房的影响，假设11 年商品住宅销售面积同比不增，则11 年供销比约为1.18，虽较10 年0.99 明显改善，但远不及08 年的1.4，供应对房价的冲击有限。
从信贷量看，仍可支撑11 年楼市成交量的相对稳定。假设下半年新增人民币贷款3.5 万亿（相当于全年7.67 万亿）、流向房地产购房贷款比例12％、购房贷款占商品房销售金额的14％，则11 年商品房销售金额将达到5.46 万亿，同比增4％，在下半年销售均价较上半年不变化或小幅下降5％的情况下，则对应11 年商品房销售面积同比降5.4％或0.5％，销量仍可较为稳定。
从投资时点看，现在已是地产股阶段性反弹前夜。政策面和基本面左右地产股趋势，趋势的底部特征往往是"出台政策利空＋基本面不好的预期＋估值底部"，顶部特征往往是"预期将出台政策＋已经很好的基本面＋估值高位"。目前的状态是：国务院提出二三线城市限购，7 月销售表现平淡，股价再次下跌至历史底部估值区域，这显然已是地产股趋势的底部特征。而走出底部，需要两个条件：1、二三线限购的城市和力度明朗化；2、部分重点城市出现"环比价跌量升"的基本面走势，我们预计三季度下半段有望具备上述两个条件。所以，从投资时点看，已可加大地产股配置。
当行业整体增长放缓甚至不增长时，龙头公司仍可通过市场占有率的提升继续增长。万科11 年上半年市场占有率达到2.67％的历史新高就是证明。我们建议继续配置销售优秀、业绩锁定性高的龙头"招保万金"、首开、中南、金融街、华发、荣盛等。